독산3구역이 신속통합기획 가이드라인을 발표한 지 약 2개월 만에 정비계획(안)을 공개해 눈길을 끈다. 웰니스 주거단지를 목표로 하고 있는 대상지는 토지등소유자들로부터 충분한 의견을 모아 추진위와 조합직접방식 중 하나의 사업방식을 선택해 빠르게 사업을 전개해 나간다는 계획이다.

29일 정비업계 따르면 최근 금천구청 대강당에서 독산3구역의 정비계획(안) 설명회가 개최됐다. 해당 사업장은 그간 MP회의(6회)와 자문회의(3차)를 거쳐 신통기획 가이드라인을 확정 지었으며, 이달 말까지 주민공람공고 및 부서협의 과정을 거칠 예정이다. 당일 발표는 도시계획업체인 ㈜다음이에이건축사사무소가 맡아 진행됐다.

독산3구역의 구역면적은 121,830㎡로, 독산로와 목골산의 개발밀도 및 적정높이를 고려해 절반은 기존의 제2종일반주거지역을 유지하고 절반은 1단계 종상향을 진행한다. 획지와 4곳의 종교용지를 제외한 정비기반시설은 도로와 공원으로 나뉜다. 도로는 주민편의를 위해 대상지 남측에 배치되며, 종교용지 3곳은 대토, 1곳은 존치하기로 결정이 났다. 이곳의 최고층수는 35층(105m 이하)로 계획이 잡혔다.

해당 사업장의 특이점은 중앙을 가로지르는 공공보행통로를 따라 획지가 두 곳으로 나뉜다는 점이다. 각각의 획지는 용도지역이 다르기에 용적률에서도 차이를 보인다. 제2종일반 획지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(199.13%) ▲허용용적률(239.13%) ▲상한용적률(247.17%) ▲법적상한용적률(250%) 등으로 수립될 예정이다.

제3종일반 획지의 경우엔 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(250%) ▲상한용적률(260.07%) ▲법적상한용적률(300%)로 나타났다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로, 층간소음해소, 돌봄시설, 고령서비스시설 등의 항목에 사업성 보정계수(2.0) 최대치를 적용해 마련했다.

현시점 해당 사업장의 총 세대수는 2,673세대 가량으로 예측된다. 조합원 및 일반물량은 2,195세대이며 임대주택은 478세대로 계획됐다. 세부적으로 분양주택은 ▲39㎡(53세대) ▲49㎡(174세대) ▲59㎡(552세대) ▲74㎡(262세대) ▲84㎡(885세대) ▲104㎡(269세대)로 나뉜다. 나머지 의무임대주택 478세대는 재개발 의무임대(379세대), 법적상한용적률 적용 공공임대(75세대), 기부채납 공공임대(24세대)로 각각 분류된다.

추정비례율은 108.32%로 산정됐다. 인근 정비사업장의 시공자 선정사례, 물가상승률, 건설공사비지수, 지형 및 구조 등을 고려해 평당 공사비는 820만원으로 책정됐다. 일반분양가는 84㎡기준 평당 3,400만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 84% 수준이다. 조합원분양가는 ▲39㎡(4.7억원) ▲49㎡(6.3억원) ▲59㎡(7.7억원) ▲74㎡(9억원) ▲84㎡(9.9억원) ▲115㎡(11.7억원) 등으로 산출됐다.