목동 신시가지 인근의 대원칸타빌 2·3단지가 통합형 리모델링을 추진함으로써 단지의 가치 상승을 노리고 있는 모습이다. 대상지는 소유주들로부터 신속한 사업 동의를 얻어 목동 신시가지 재건축 단지에 버금가는 신축 프리미엄 효과를 내겠다는 각오다.

18일 정비업계 따르면 목동 대원2·3단지 리모델링 추진위원회(오송헌 위원장)는 최근 토지등소유자들을 대상으로 사업설명회를 개최해 리모델링의 이해를 도왔다. 당일 설명은 대상지의 협력사이자 리모델링 전문업체인 정림컨설팅㈜과 ㈜미담건축사사무소가 맡아 진행됐다.

목동 대원2·3단지는 2003년 준공된 아파트로, 기용적률이 298%에 달해 재건축보단 리모델링이 사업성 측면에서 유리한 사업장이다. 공간의 부재로 별동 증축은 사실상 어렵지만, 안정등급(B이상) 확보를 위해 노후화 전 신속한 사업추진이 된다면 수직증축 리모델링이 가능할 것으로 보인다.

오송헌 추진위원장은 "재건축은 현실적으로 건축법상 평형축소, 세대수 감소 등 제약이 너무 많다"며 "리모델링을 추진하면 재산권 행사가 자유로울 뿐더러, 상대적으로 사업속도가 빨라 괜찮은 사업성을 기대할 수 있다"고 강조했다.

먼저 정림컨설팅은 대상지가 갖고 있는 단지 가치에 대해 평가했다. 해당 사업장은 주변으로 목동역이 인접해 있으며, 주변으로 다수의 학군과 학원가가 형성돼 있어 교육단지로서의 가치가 크다. 또 백화점 등 대형쇼핑몰과 봉제산공원 및 오목공원도 위치해 있어 녹지공간도 충분하다는 의견이다.

이어 증축형 리모델링의 대표격인 오금아남, 송파성지아파트를 예시로 들며 리모델링의 이점에 대해 설명했다. 재건축과 비교했을 때, 리모델링의 장점은 단연 사업속도다. 재건축이 평균 10년 걸리는 사업인 반면, 리모델링은 사업기한이 2~3년 정도 짧다. 별도의 기부채납이 없고 건축기준의 완화도 가능하다는 점이 이점으로 꼽힌다. 특히 대상지는 역세권 활성화 사업 기준에도 충족되지 않아, 용적률을 최대치(345%)로 확보할 수 있는 건 리모델링 사업이 유일하다.

리모델링이 진행되면 85㎡미만 평형은 최대 40%, 85㎡이상 평형은 30%까지 증축이 가능할 것으로 예측된다. 또 기존 세대수 대비 최대 15%까지 수를 늘릴 수 있다. 대상지의 경우엔 2단지는 29세대, 3단지는 17세대가 증축될 예정이다. 단지별로 늘어나는 세대수만큼 일반분양분을 통해 분담금을 낮출 수 있는 구조다.

타입별 분담금 자료를 살펴보면, 공사비를 850만원으로 책정할 경우 2단지의 분담금은 ▲26평→30평(4.87억원) ▲31평→34평(4.82억원) ▲32평→34평(5.0억원) 등으로 예상된다. 3단지 분담금은 ▲22평→29평(4.28억원) ▲32평→35평(3.76억원) ▲37평→39평(3.71억원) 등으로 예상된다. 단위세대의 차이로 두 단지간 사업 컨디션이 상이한 만큼, 분담금에서도 어느정도 차이가 발생함을 인지해야 한다.

설계개요에 따라 2단지의 용적률과 세대수는 345.93%, 421세대로 증가한다. 마찬가지로 3단지의 용적률과 세대수도 369.16%, 136세대로 늘어난다. 단지별로 일반분양물량을 30세대 미만으로 계획한 건 30세대가 넘어가면 사업계획승인 대상으로 분류되기 때문이다. 즉 리모델링 행위허가는 구청에서 해결되지만, 사업계획승인 대상으로 넘어가면 서울시를 거쳐야 하는 부담이 생겨서다. 최대한 사업절차를 간소화함으로써 빠른 사업추진을 도모한다는 게 대상지의 목표인 셈이다.

미담건축 관계자는 "우리단지는 암반이 단단해 일반분양분을 늘릴 수 있는 이점이 있지만, 구조적으로 주차장 난이도가 높아 지하를 파는 비용에 대한 부담이 생길 수도 있다"고 설명했다. 그는 "우리 단지의 경우 지상녹지와 유효공간이 작은 만큼, 6-7층까지도 지하를 파는 방향을 고민해봐야 한다"면서도 "공용면적을 최대한 확보하기 위해 최선을 다하겠다"고 입장을 전했다.

한편 현재 목동 대원2·3단지는 소유주들을 상대로 본격적으로 조합설립동의서 징구에 나서고 있는 모습이다. 67% 이상의 동의를 확보해야 하는 것이 단지에 주어진 미션이다. 빠른 동의서 징구가 곧 사업성과 직결되는 만큼, 주민들의 적극적인 협조가 어느때보다 중요하다.