관악구에 위치한 미성건영 아파트가 정비계획(안) 변경을 통해 사업성 개선에 나선다. 대상지는 허용용적률 인센티브와 사업성 보정계수를 확보함에 따라, 층수는 상향하되 임대 수는 줄이는 효과를 얻게 됐다. 대상지는 남은 통합심의 단계도 연내까지 순차적으로 마무리 해나간다는 입장이다.

23일 정비업계 따르면 최근 관악구청 주관 하에 관악 미성건영의 정비계획(안) 변경을 위한 주민설명회가 개최됐다. 금번 설명회에선 '2030 서울시 도시·주거환경정비 기본계획' 등 상위 계획에 부합하도록 사업성 보정계수를 적용함으로써 용적률을 높이고 건축물 높이 계획을 조정하는 변경사안에 대한 설명이 주로 이어졌다.

관악 미성건영의 구역면적은 20,789㎡로 용도지역은 제2종일반주거지역에 해당한다. 이번 정비계획(안) 변경으로 인해 대상지의 최고층수는 기존 23층(105m 이하)에서 29층(120m 이하)로 최대 6개층이 상향될 전망이다. 단지 쾌적성과 공간 배치 최적화가 가능해질 것으로 기대되는 대목이다. 

대상지의 경우, 기부채납 시설은 청소년 관련 시설인 '청소년문화의집'이 들어선다. 건축물을 지어 소유권을 관악구에 넘기는 구조이기 때문에 운영관리는 구청에서 맡게 된다. 상가는 진출입구 우측 변에 위치할 예정으로, 상가원이 상가가 아닌 아파트로 분양받기 위해선 도정법에 의한 요건을 충족해야 한다. 이 과정에서 조합원들의 동의도 필요하다.

또 용적률 인센티브가 추가로 부여되면서 공공기여 부담이 완화되고 조합원 분담금도 줄어들 것으로 보인다. 대상지는 허용용적률 인센티브 최대치(20%)에 사업성 보정계수(1.66)을 적용해 33.2%의 인센티브를 확보하게 된다. 자연스레 국민주택규모 주택건설에 따른 상한용적률 부분도 완화돼 임대주택이 26세대 줄어드는 효과가 발생한다.

대상지의 예상 세대수는 620세대로 기존 대비 19세대가 늘어난다. 구체적으로 조합원·일반분양 물량은 ▲46㎡(187세대) ▲59㎡(235세대) ▲74㎡(132세대) ▲84㎡(42세대)로 분류된다. 나머지 임대주택 24세대는 59㎡(16세대)와 84㎡(8세대)로 나뉜다. 관계자는 "평형은 건축배치나 학교 일조를 고려하다보면 언제든 변경될 수 있는 사안"이라며 "현재는 심의 통과를 위해 적절한 수준으로 분류했을 뿐, 인허가 과정에서 계속 바뀔 수 있다"고 설명했다.

대상지의 추정비례율은 91.11%로 예상됐다. 평당공사비는 740만원, 평당 일반분양가는 3,900만원 수준으로 책정됐다. 미래새한감정평가법인 관계자에 따르면 740만원의 공사비는 조합과 호반건설이 계약한 금액에 따른 값이다. 조합원분양가는 ▲46㎡(6.52억원) ▲59㎡(8.22억원) ▲74㎡(9억원) ▲84㎡(9.67억원) 등으로 나타났다. 현재 74㎡ 평형을 소유 중인 조합원이 동일 평형으로 이동할 경우, 약 2.9억원의 분담금이 필요하다. 다세대 빌라에 거주 중인 조합원들은 동일 평형으로 이동시, 약 5-6억원 가량의 분담금이 필요한 것으로 예측됐다.

당일 현장에선 난곡선 개통에 따른 용도지역 변경과 추가 용적률 확보 가능성 여부에 대한 소유주들의 질문이 이어졌다. 조합원들은 "난곡선이 들어올 경우 용적률을 추가로 찾을 수 있을지 궁금하다"고 문의했다. 이에 대해 관계자는 "우린 기본적으로 정비예정지구로 용적률 250% 기준을 넘길 수 없다"며 "대상지 면적이 넓지도 않아 도로나 공원 등을 내놓을 공간이 부족하다"며 현실적인 어려움에 대해 설명했다. 

한편 통상적으로 정비사업은 정비계획 변경을 고시한 이후 사업시행인가 관련 심의를 순차적으로 밟아 수년의 시간이 소요되는 구조다. 하지만 관악구는 도정법 제50조의2, 제50조의3에 따른 심의 특례를 활용해 정비계획 변경과 사업시행계획 관련 절차를 병행해 추진한다는 계획이다. 절차에 소요되는 시간을 줄여 해당 사업장의 사업 속도에 힘을 더한다는 의도로 풀이된다.