도봉구 방학동에 소재한 방학1구역이 사업방식 선택을 두고 고심 중인 가운데, 추진준비위원회가 신탁과 조합방식을 쉽게 이해할 수 있는 시간을 마련해 눈길을 끈다. 두 사업방식 모두 장·단점이 명확하게 존재하는 만큼, 객관적인 비교 과정을 거쳐 방학1구역에 최적의 사업방식을 적용하겠다는 의지로 풀이된다. 

9일 정비업계 따르면 방학1구역 재개발사업 추진준비위원회(주경애 준비위원장)는 최근 토지등소유자들을 대상으로 사업방식 설명회를 개최했다. 현재 대상지는 정비구역 지정 절차를 밟고 있는 단계로, 사업방식 동의서(법적요건 30% 이상)를 징구 중인 상황이다.

우선 신탁방식 설명은 한국토지신탁(이하 한토신)이 맡아 진행됐다. 한토신은 먼저 수도권 도시정비사업 수주현황(30개 사업장)을 소개하며 다년간 쌓아온 풍부한 실적과 경험에 대해 공유했다. 이어 ▲전문성 부족 ▲자금조달 어려움 ▲공공지원 역할부재 ▲조합비리 등의 조합방식 한계를 언급하며 신탁방식의 필요성에 대해 설명했다.

발표자로 나선 이민철 한토신 팀장은 "신탁사는 전문성, 투명성, 사업관리를 통해 사업 주도권을 가져갈 수 있다"며 "신탁사가 사업 주체가 된다면 체계적인 사업 추진이 가능하다"고 강조했다. 전문성을 기반으로 추후 시공사와의 협상력을 높일 수 있을 뿐더러, HUG 사업비 보증과 원활한 자금조달 등으로 사업의 중추적 역할을 할 수 있다는 게 신탁사 측의 입장이다.

현재 신탁방식은 여의도(삼익·시범·은하·공작·수정·장미·광장28), 목동(1·2·5·9·10·11·13·14단지), 광명(3·4·6·7·9·10·11·12단지) 등에서 적용되고 있다. 특히 분당 선도지구인 ▲양지마을 ▲시범단지 ▲샛별마을 ▲목련마을의 경우엔 100% 신탁방식을 채택해 사업이 추진되고 있는 상황이다.

물론 소유주들의 가장 큰 고민은 조합원들에게 부담으로 작용하는 신탁수수료 부분이다. 이를 두고 이민철 팀장은 "수수료 부분은 공사비와 사업비를 줄이는 방향으로 부담을 경감시킬 수 있다"며 "신탁사들간의 치열한 경쟁으로 인해 과거 대비 수수료율은 현재 많이 떨어진 수준"이라고 설명했다. 이 팀장은 방학1구역의 총 세대수가 1,000~2,000세대 미만임을 고려해 1~2% 내외로 수수료율이 낮게 책정될 가능성이 있다고 내다봤다.

또 초기사업비 조달금리와 관련해서도 "해당 단지는 50억~100억원 수준으로 초기사업비가 예상되는데, 금리 차이에 따른 이자비용도 크지 않을 것으로 보인다"고 설명했다. 신탁방식의 경우, 추진위원회 단계가 생략된다. 구역지정 후 바로 사업시행자 지정을 통해 사업을 추진할 수 있다. 한토신은 추후 공고가 나올 경우, 방학1구역 수주에 적극적으로 참여할 것이란 의지를 피력하기도 했다.

다음 발표자로 나선 A정비업체에선 우선 조합방식과 신탁방식이 큰 틀에선 동일한 사업 절차로 진행된다는 점을 짚었다. 초기 단계에서 차이가 나는 점은 조합설립 전 추진위원회 단계 필요 여부다. 신탁방식은 추진위원회 단계가 없고, 구역지정 후 바로 사업시행자 지정을 통해 사업 추진이 가능하다. 반면 조합방식은 조합설립을 위한 주체(추진위원회 or 주민협의체)가 선행되어야 한다. 조합원들이 직접 조합을 설립하는 추진위원회가 있고, 공공관리자(구청) 주도로 진행되는 조합직접설립제도(주민협의체)가 있다. 

이날 설명회에선 신탁방식의 경우, 신탁등기가 의무적으로 이행되어야 한다는 이야기도 나왔다. 금융당국 권고사안에 맞춰 신탁사는 전체 소유주의 10% 내외에서 정비사업위원들로부터 신탁등기를 받아야 한다. 물론 신탁사가 임의로 부동산을 매도하거나 저당권을 설정할 수 있는 것은 아니다. 또한 신탁회사가 혹시 부도가 나더라도, 신탁사의 고유재산과 구별해 관리되기 때문에 신탁한 부동산이 경매처리되는 등의 불이익은 발생하지 않는다. 

한편 방학1구역은 기존에 가로주택정비사업을 추진하던 624번지 일대가 해지됨에 따라, 연명부 서명을 받아 해당 구역을 편입하고 있는 상태로 알려졌다. 해당 구역의 편입은 사업성 측면에서 긍정적으로 작용할 가능성이 크다는 게 추진준비위 측의 판단이다. 또 추진준비위는 신탁 동의율이 법적 요건을 충족할 경우, 빠른 시일 내에 예비신탁사 MOU 체결을 추진한다는 방침을 전하기도 했다.

일대 구역면적은 73,274㎡로, 도당로17길 정비를 위해 기존 대비 991㎡가 늘어났다. 용도지역은 제2종일반주거(7층이하)에서 제3종일반주거지역으로 종상향이 진행된다. 여러 제약요소가 존재하나, 사업여건 개선 차원에서 용도지역 상향 결정이 이뤄졌다. 영역별 높이계획이 다르긴 하나, 최고층수는 35층으로 계획이 잡혔다.