서울 리모델링 최대어 중 하나로 손꼽히는 남산타운 아파트가 2023년 10월 창립총회 이후 3년여 만에 조합원들을 대상으로 한 정기총회를 성황리 완료했다. 남산타운은 계획용적률 약 305%를 전제로 임대주택을 짓지 않고 일반분양 물량을 최대 467세대로 하는 개발 방향성을 수립했다. 분양·임대주택이 혼재된 '혼합단지'의 구조적 한계를 극복한 선례로 향후 임대단지와의 필지 분할도 순차적으로 밟아나갈 예정이다.

7일 정비업계 따르면 남산타운 리모델링 조합(이영미 조합장)은 최근 정기총회를 열어, ▲조합규약(안) 개정 ▲선거관리규정(안) 개정 ▲조합 사업비·운영비 예산(안) 수립 ▲추진위원회 기 수행업무 추인 등의 주요 안건을 통과시켰다. 이날 총회에는 ▲전자투표(1,038명) ▲서면결의서(204명) ▲현장 직접투표(77명) 등 총 1,319명이 참석했다. 전자투표는 얼마집 서비스를 활용했다. 조합원 20%가 현장에 직접 참석했다.

남산타운이 창립총회 이후 3년여 만에 조합설립인가를 받아, 정식 조합 지위로 정기총회를 성료하면서 본격적인 사업 기틀을 마련했다는 평가가 나온다. 대상지는 분양단지와 임대단지 혼합돼 있는 복잡한 구조를 인허가청과 차분하게 협의를 통해 풀어내며 현 단계에 이르게 됐다. 올해 2월 중구청이 개최한 리모델링 설명회에는 오세훈 서울시장이 방문해 제도 개선을 약속하며 남산타운 리모델링 사업 추진에 힘을 실어줬다.

남산타운은 구릉지 경사지형과 남산자락 능선부 입지에 위치해 있어, 중점경관관리구역이란 지리적 특성을 갖고 있다. 대공방어협조구역에도 속하고, 현황 용적률이 높아 사업에 제약이 많았던 지역이다. 하지만 대상지는 리모델링 완화 규정을 적극적으로 활용해 306%까지 용적률을 확보할 수 있게 됐다. 현재 리모델링 사업을 지원하고 있는 협력업체는 ▲정비업체(씨앤앰글로벌) ▲설계사(해안건축) ▲로펌(법무법인 센트로) ▲전자투표(얼마집) 등이다.

리모델링 사업계획(안)을 살펴보면, 층수의 경우엔 16~18층에서 19~21층으로 3개 층이 올라간다. 30~40% 이내 수준으로 평형의 증축이 이뤄지며, 세대수도 3,116세대에서 3,583세대로 467세대(15% 이내)가 늘어날 계획이다. 임대주택 기부채납 없이 일반분양 물량(467세대)을 통해 조합원들의 분담금을 절감할 수 있다는 게 조합 측의 설명이다.

총회 말미엔, 태평양감정평가법인에서 조합원들의 추정분담금 이해를 돕기 위한 PT 발표를 진행했다. 리모델링은 주택법에 따라 시행되는 사업으로, 권리변동계획(안) 수립일을 기준으로 감정평가를 진행한다. 일반적인 재건축과 마찬가지로 거래사례비교법을 적용하며, 추가적으로 ▲외부요인(대중교통 편의성, 자연환경 등) ▲내부요인(시공 브랜드, 총 세대 수 등) ▲호별요인(층별, 향별, 위치별 등)의 평가 요인을 활용한다.

일반분양가를 평당 6,000만원으로 책정했을 때에는 비례율 108%, 평당 6,500만원으로 가정했을 때에는 비례율 110%로 추산했다. 물론 비례율은 사업이 추진되는 과정에서 분양매출과 총사업비 등이 계속 변동되는 탓에 바뀐다. 결과적으로 조합원들의 분담금을 줄이기 위해선, 속도감 있게 사업을 진행해 불필요한 사업비를 최소한으로 줄여나가는 것이 관건이다. 조합원들의 적극적인 참여가 필요한 배경이다.