청량리 대장주를 정조준한 미주아파트가 지난 2023년 8월 결정 고시받은 정비계획(안)을 변경하는 절차를 시작한다. 토지 및 건축물 기부채납을 필요로 하지 않는 허용용적률이 빠진 상태로 첫번째 정비계획(안)이 수립돼 있는 만큼, 사업성에 도움이 되는 방향으로 개선을 모색한다는 게 대상지의 목표다. 정비계획(안)은 시공사 선정은 물론, 통합심의를 포함한 각종 인허가 절차의 '토대'가 되는 중요한 기본 자료다.

29일 정비업계 따르면 청량리 미주아파트 재건축 조합(김춘경 조합장)은 최근 2026년 정기총회를 열어, 추진위원회 시절 선정했던 정비업체·설계사·로펌 등을 추인했다. 작년 12월 창립총회 이후 약 7개월여 만에 조합원들과 만나는 공식석상을 마련한 셈이다. 조합은 이 자리에서 '사업성 보완'을 목적으로 한 정비계획(안) 변경 절차와 상세 내용을 조합원들에게 안내했다. 유성환 KTS엔지니어링 상무가 발표를 맡아 진행했다.

지난 2023년 8월 결정 고시된 청량리 미주의 정비계획(안) 상 용적률은 ▲기준용적률(227%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(299%) 등으로 계획됐다. 허용용적률이 빠져있음을 알 수 있다. 청량리 미주는 공동주택을 지을 획지가 2개로 나뉘어 있다. 획지를 가로지르는 도로가 구역계 빠져 있기 때문이다. 2개 획지 중 청량리역과 가까이 위치해 있는 획지1의 용도지역을 종전 3종에서 준주거로 상향하는 내용을 검토 중이다.

획지1은 청량리역으로부터 250m 반경 이내 들어가며, 청량리왕십리 광역중심 체계를 따른다. 서울시 평균 공시지가 대비 미주아파트의 평균 공시지가가 낮다. 서울시로부터 역세권임에도 불구 사업성이 부족하다는 결론이 나온다면 용도지역 상향이 가능할 것이란 전망이 대두된다. 획지2의 경우, 청량리역으로부터 250m를 벗어나 있지만, 역세권 특례 용적률 완화계획에 따라 최대 340%까지 늘리는 방안을 병행해서 진행할 전망이다.

역세권특례 용적률은 도정법상 정해져 있는 법적상한용적률(300%)의 1.2배를 추가로 받을 수 있는 내용을 골자로 한다. 역세권특례 용적률을 적용받기 위해선, 증가된 용적률의 60% 이상에서 70% 이하로 국민주택규모의 공공임대주택 및 공공분양주택을 지어야 한다. 나머지 30%~40%는 일반분양이다. 일반분양 물량을 통해 얻게 될 분양수익이 공공임대주택·공공분양주택에 써야 할 비용보다 커야 실질적 이득이다.

현재 청량리 미주에 수주의향을 적극 타진하고 있는 시공사는 롯데건설이다. 롯데건설은 수주 대상지의 입지에 맞춰, 하이엔드 브랜드(르엘)와 일반 브랜드(롯데캐슬) 중 하나를 선택하는 전략을 펼쳐 왔다. 최근 5년간, 롯데건설이 르엘을 적용한 건 강남3구(11개 단지), 강남3구 외(3개 단지) 등 총 14개 단지다. 실제 서울 성동구에 소재한 2개 사업장의 경우, 성수4구역은 르엘을, 금호21구역은 롯데캐슬로 제안해 수주했다.

2023년 기준, 청량리 미주아파트의 추정 비례율은 80.15%로 산출됐다. 총수입 추정액(1,637억원)에서 총지출 추정액(572억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(1,328억원)으로 나눈 결과값이다. 사업비의 많은 부분을 차지하는 공사비는 평당 670만원이 적용됐다. 앞서 산출한 추정 비례율은 평당 공사비 670만원과 평균 분양가 4,716만원을 기준으로 한다. 공사비와 분양가 모두 현 시점, 타 사업장들의 일반적인 수치와는 차이가 있다.

미주아파트는 구역을 관통하는 약령시로(길이 20m)를 사이에 두고 공동주택 획지1(29,926㎡)과 획지2(20,792㎡)로 나뉜다. 서울시는 지난 2023년 개인 사유지인 관통도로(청량리동 235-10·청량리동 235-14)를 구역계에서 제외하는 의사결정을 내렸다. 미주아파트는 1970년대 민간 건설사였던 라이프주택개발㈜이 과거 사대부고가 있던 땅(23,000평)을 34억원에 매입해 건립한 아파트 단지다.