은평구 불광동359-1번지 일대 재개발 사업이 정비계획(안)의 가이드라인으로 활용될 신속통합기획(안)이 공개됨에 따라 재개발 사업 기틀을 마련하기 위한 움직임이 본격화되고 있다. 작년 2월 신속통합기획 후보지로 선정된 이후 합리적인 구역계 조정을 거쳐 현재 단계까지 이르게 됐다. 신속통합기획(안) 마련을 위한 프로젝트는 지난해 12월 본격화됐고, 수차례 현장답사·자문회의를 통해 약 반년여 만에 공개됐다.

3일 정비업계 따르면 서울시는 최근 은평구 불광동359-1번지 일대 신속통합기획(안)을 안내하는 주민설명회를 개최했다. 서울시 신속통합기획과 주거정비과, 은평구 정비사업신속추진과가 주체가 돼 큰 틀에서 마련한 사업 방향성을 처음으로 설명하는 자리로 이해하면 된다. 기획이슈로는 ▲교통영향 최소화(통일로·연서로 분석) ▲학교(연광초·연신중) 일조권 및 주변 경관 고려 ▲최대 고저차 40m로 지형 순응형 대지조성 등이다.

서울시는 재개발 이후 늘어나게 될 교통수요를 고려해 통일로 및 연서로를 확폭키로 결정했다. 7차로였던 통일로는 8차로로 늘리고, 연서로는 종전 4~5차로에서 6~7차로 늘릴 예정이다. 통일로88길의 일부 구간은 입체도로로 결정해 지하는 하나의 주차장으로 연결될 수 있도록 했다. 획지별로 세대수를 고려해 차량출입구는 5개소가 계획돼 있다. 건축한계선을 잘 활용해 5m 이상의 충분한 보행공간을 확보하는 방향도 주요 과제다.

대상지는 최대 고저차가 40m에 달할 정도로 구릉지인 점을 감안, 대지간 레벨차를 최소화하고 지형을 고려한 대지 조성 계획이 중요하다. 단차를 활용해 근린생활시설(상가)과 개방형주민공동시설은 용적률에 들어가지 않는 지하층에 들어서게 된다. 테라스하우스를 통해 단지 가치 상승을 위한 유닛도 계획(안)에 포함됐다.

불광동359-1번지는 계획 세대수가 3,102세대에 달해, 세대당 3㎡ 규모의 공원·녹지 의무면적이 필요하다. 계획면적은 약 1만㎡로, 공원 3개소가 계획돼 있다. 연광초등학교와 연신중학교 쪽으로 7,744㎡ 규모의 대형 어린이공원이 들어간다. 이날 설명회에서 일부 소유주들은 공원의 면적을 조금 더 분산할 필요가 있다는 의견이 개진되기도 했다. 서울시의 이같은 배치는 교육시설 인접부 일조권을 고려한 행보로 업계는 보고 있다.

대상지는 구역 내 30년 이상된 건축물이 73%에 달할 정도로 주거환경이 열악한 편에 속한다. 노후화된 저층주택 사이 길은 3m 규모로 협소해 차량통행이 어렵다. 6·25 전쟁 이후 이주민들의 유입으로 주택지가 형성됐고, 이후 은평뉴타운 등 서북권 재개발이 이뤄지는 과정에선 제외됐다. 2017년부터 향림마을 도시재생활성화사업이 진행됐지만, 노후화된 주거환경 개선에는 특별한 효과는 없었다.

불광동359-1번지 일대의 구역면적은 132,190㎡로, 토지등소유자는 약 1,830여명으로 집계됐다. 기존 용도지역은 제1종·제2종(7층이하)·제2종·제3종이 혼재돼 있었으나, 제3종일반주거지역으로 종상향이 이뤄진다. 사업성이 낮은 지역의 공시지가를 고려해 결정되는 사업성 보정계수는 1.83을 적용받는다. 획지1과 획지2는 각각 상한용적률 284%, 260%를 적용받는다. 대상지는 법적상한용적률은 별도로 적용하지 않는다.