"쉼없이 울리는 소유자들의 전화가 언제부턴가 낯설지 않고 익숙하더라구요. 소유주분들의 목소리는 모두 귀한 자산이기에, 귀 기울여 경청하는 마음으로 통화에 임하려고 노력합니다." 가파른 구릉지에 위치한 장위13-1구역의 수장, 김순동 추진위원장이 1시간 가량의 통화를 끝마치고 내뱉은 첫 마디였다. 김 위원장은 "공식적인 추진위 승인 이후, 어느 누구보다 뜨거운 여름을 보내고 있다"며 그간의 치열했던 사업의 전 과정을 털어놨다.

장위뉴타운의 마지막 퍼즐 중 한 곳인 장위13-1구역은 평지보단 숱한 오르막길이 더 흔한 재개발 지역이다. 이미 69% 가량의 높은 동의율을 보이는 상황에서, 대상지는 남은 6%(120세대 추정) 동의를 빠르게 확보해 사업의 발판을 마련한다는 계획이다. 김순동 추진위원장은 "단독, 다세대빌라 물권에 상관없이 많은 소유주들이 사업에 협조적"이라며 "아직 동의서 작성이 미비된 곳을 위주로 봉사자분들이 고생해주고 계신다"고 설명했다.

사전에 공개된 재정비촉진계획 변경(안)만 살펴봐도, 장위13-1구역의 사업 난이도는 쉬운 편이 아니다. 일단 다세대빌라 비중이 85%에 달해 토지등소유자 수가 많은 편이다. 상대적으로 일반분양 비율이 적은 부분도 이같은 이유에서다. 이를 두고 김순동 위원장은 "추진위, 주민들 모두 충분히 인지하고 있다"면서 "태생적 DNA를 바꿀 수 없으면, 다른 측면에서 사업성을 보완하면 되지 않겠냐"며 되물었다.

김순동 위원장이 치열한 분석과 회의 끝에 꺼내든 '사업성 개선 방안'은 다음과 같다. 먼저 대상지 근방엔 동북선 경전철이 들어서면서 호재가 예상된다. 현재 대상지는 37% 이상이 경전철 역세권에 포함된다. 이에 추진위는 종전 300% 용적률에서 375%까지 정비계획 변경을 통해 용적률 상향을 요청한다는 계획이다. 이미 타 사업지에서 선례가 존재하는 만큼, 전문가들은 해당 아이디어가 충분히 반영의 여지가 있음을 언급했다. 늘어난 용적률은 곧 소유주들의 분담금 절감으로 이어질 가능성이 높다.

여기에 김 위원장은 장위13-2구역과 연계되는 공공보행통로 삭제도 과감히 검토 중이다. 대상지의 경우, '북서울꿈의숲' 이동 편의를 도모한다는 차원에서 두 곳의 공공보행통로가 계획돼 있다. 이를 두고 김 위원장은 "공공보행통로가 두 군데나 배치되는 경우는 어느 사업지에서도 흔치 않다"며 "상단의 보행로만 유지하고, 중앙 보행로는 삭제할 것을 행정청과 지속적으로 논의해 나갈 것"이라고 강조했다.

'북서울꿈의숲'과 연계한 보행로의 실효성 부분은 오래 전부터 딜레마로 손꼽힌다. 동 배치에 부적합한데, 부득이하게 구역까지 분리될 이유가 있냐는 입장이다. 김순동 위원장은 "점차 외부인 출입이 늘어날텐데, 주민안전과 청결이 가장 큰 걸림돌"이라며 "추후 시설관리 부담도 염려스럽다"고 의견을 전했다. 보편적으로 공공성과 단지 간 조화를 최우선으로 두는 행정청이 해당 의견을 반영하기 위해선, 공공성을 벗어나지 않는 선에서 충분한 근거가 뒷받침돼야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

이밖의 김순동 위원장은 현재 대상지에 ▲근린공원 ▲소공원 ▲어린이공원 등이 다수 분포해 있으니 문화공원 자리를 주택지역으로 편입하는 아이디어도 제시했다. 문화공원이 폐지되고 주택지역으로 편입되면 꺽여있는 도로의 직선화가 이뤄져 구역계 정형화도 가능하다. 단 전문가들은 "공원 대신 어떠한 기부채납을 넣을진 고민해야 한다"고 조언을 남겼다.

김순동 위원장은 "불리한 사업요건에 굴하지 않고, 사업성 개선 요소를 최대한 발굴해 소유주들의 분담금 절감에 힘쓰겠다"며 "목표 동의율이 얼마 남지 않은 시점, 소유주분들이 굳건한 믿음으로 추진위를 응원해 주셨으면 좋겠다"고 말했다. 추진위는 공람공고를 통해 소유주들의 의견을 충분히 반영한 뒤, 취합된 의견들을 구청과 서울시에 순차적으로 제출한다는 계획이다.

장위 13-1구역의 구역면적은 138,435㎡로, 지하8층-지상39층 규모로 신통기획을 토대로 개발 밑그림을 그려나가고 있다.  구역 내엔 특별한 종교시설 리스크는 없고, 동북선 경전철로 인한 최대 수혜가 기대되는 사업지다. 공람결과에 따르면 현시점 평당공사비 900만원을 기준으로, 추정비례율은 107.92%로 무난한 수치를 보이고 있는 상황이다.