은행1·금광2구역이 사업성을 추가 보완하고자 기존 공원을 구역계에 편입하는 방안을 검토 중이다. 법적 공원 확보기준이 해결되면서, 공동주택용지 증가에 따른 사업성 향상이 기대된다. 여기에 더해, 대상지는 조합원 물량이 많다는 점을 감안, 소형 평형 배치를 통해 최대한 일반분양 물량을 통한 사업성 확보에도 집중한다는 방침이다.

16일 정비업계 따르면 은행1·금광2구역의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 사전설명회가 개최됐다. 대상지의 예비 조합원 수는 2,915명으로, 노후도는 91.1%에 달해 성남시에서도 주거환경 정비가 시급한 곳으로 꼽힌다. 구역면적은 116,910㎡로, 구역계 정형화와 사업성 증진 차원에서 구역계 변경이 이뤄질 예정이다. 

토지이용계획(안)을 살펴보면 은행1·금광2구역의 경우엔 주거동(획지1·획지2로)과 임대동이 각각 분리된다. 경기도는 서울과 달리 소셜믹스 적용 대상지가 아니기에, 자유롭게 건축 배치를 가져갈 수 있다. 기반시설은 도로, 공원, 보행자도로 등으로 구성된다. 해당 사업장엔 총 4곳의 공공시설이 존재하는데, 신축되는 행정복지센터를 제외한 별도의 공공시설 계획은 잡혀 있지 않은 상태다. 종교시설 부지 별도계획 기준을 충족하는 곳도 없어 종교시설 계획도 없는 것으로 나타났다.

현재 대상지 주변으로는 성남시 식물원(근린공원), 은행공원, 자혜공원 등이 위치해 있다. 이에 은행1·금광2구역은 이중 일부를 구역계에 편입해 공원녹지법에 따른 공원의무면적 부담을 줄인다는 계획이다. 도정법 시행령 제7조제1항을 살펴보면, 부지의 정형화와 효율적인 기반시설의 확보를 위해선 정비구역의 입안대상지역 면적의 100분의 120이하의 범위에서 규정에 해당하지 않는 지역을 포함할 수 있다. 다만 그 이상의 면적을 포함시키기 위해선 법률 및 시행령의 개정이 필요하다.

또한 성남시는 산성구역과 단대구역과 마찬가지로 도시정비법 제54조1항(과밀억제권역)에 따라 대상지의 용적률을 300%까지 늘릴 수 있도록 유도했다. 은행1·금광2구역의 낮은 사업성을 조금이라도 끌어올려, 주변 성남 재개발 지역들과의 형평성을 맞추기 위한 의도가 반영된 것으로 풀이된다.

해당 사업장의 예상되는 주택공급물량은 3,754세대로, 조합원·일반분양아파트는 3,008세대다. 조합원·일반분양분은 세부적으로 ▲39㎡(2,346세대) ▲59㎡(662세대)로 나뉜다. 나머지 임대주택 746세대는 모두 39㎡로 구성될 전망이다. 대상지의 경우, 평형은 39㎡와 59㎡ 위주로 배치됐다.

이를 두고 도시계획업체 관계자는 "워낙 조합원 수가 많을 뿐더러, 용적률(300%)에 맞춰 최대치로 세대수를 뽑다 보니 소형 위주로 배치를 진행했다"며 "향후 선호에 맞춰 중형 평형을 넣을 순 있으나, 다세대빌라 밀집지역임을 감안하면 쉽지 않을 것으로 보인다"고 말했다.

추정비례율은 102.14%로 산정됐다. 평당 공사비와 평당 분양가는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 각각 820만원, 3,610만원(39㎡기준)으로 예측됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 84% 수준이다. 조합원분양가의 경우 39㎡(5.61억원), 59㎡(7.86억원) 등으로 책정됐다. 

당일 설명회 말미엔 추가적인 공원 편입 여부와 함께 상권 개발에 대한 심도있는 논의가 필요하다는 주민 의견들이 나왔다. 한 주민은 "토지등소유자들이 분담금을 감당할 여력이 부족하니, 임대세대를 대폭 줄여 소유주 부담을 줄여야 한다"며 "주민 재정착률을 높이기 위해선 사업성 보완이 절실하다"고 호소했다. 또 다른 주민은 "우리 지역의 특징은 인접한 학군과 도로를 따라 늘어선 상권"이라며 "형식적인 재개발에서 벗어나 신중한 상권 검토와 젊은 세대들을 위한 기숙사, 오피스텔 등의 세심한 개발도 필요하다"고 강조했다.

성남시 관계자는 공원 편입에 대해선 "대상지의 공원 편입율을 환산하면 119.4%로, 멕시멈(120%)에 최대한 맞춰 진행한 것"이라며 "법적으로 추가 편입은 어렵다"고 설명했다. 이어 근린생활시설 부분에 대해서도 "상가들은 커뮤니티 특화가로에 주로 배치될 예정으로, 디테일한 부분은 향후 계획 단계에서 정해진다"며 "젊은 층을 공략한 오피스텔 등은 상업시설에서만 가능하기에 우리 지역(제3종)과는 맞지 않다"고 답했다.

한편 은행1·금광2구역은 지난 5월 말 주민총회를 개최해 사전에 협력업체 선정을 끝마친 상태로 알려져 있다. 대상지의 재개발을 지원하는 협력업체 라인업은 ▲정비업체(세종코퍼레이션) ▲설계업체(삼하건축사사무소) ▲세무회계(경복회계법인) 등으로 구성돼 있다.