성수전략정비구역 내에서도 '사업속도'로 주목받는 성수4구역이 다음 달 초 시공사 선정을 앞둔 가운데, 총회 안건으로 상정된 공사도급계약(안)에 핵심 제안조건들의 포함 여부로 조합원들 사이 다양한 의견이 개진되고 있다. 롯데건설과 대우건설 모두 조합의 기본적인 공사도급계약 원안 내용을 문구 변동 없이 그대로 수용한 것은 동일하나, 향후 계약 협의 과정에서 쟁점이 될 주요 조건의 포함 여부엔 차이점을 보였다.

대우건설은 사업비 대여금리(CD+0%)와 물가인상에 따른 공사비 유예기간(12개월) 등 주요 제안조건을 모두 포함시킨 후, 대표이사 날인을 거쳐 제출했다. 세대당 2억원 범위 내에서 사업촉진비를 조기 지급하는 내용도 모두 명확한 문구로 기재됐다. 시공사 선정 후 바로 공사도급계약을 체결할 수 있는 상태인 셈이다. 반면 롯데건설은 CD+0% 내용이 아닌 시중은행 최저 금리가 계약서에 명시돼 있고, 물가인상 15개월 유예 내용도 계약서에는 기재되지 않았다. 

공사도급계약(안)이 중요한 까닭은 조합 계약 중에서도 가장 중요하고 범위가 방대한 업무이기 때문이다. 무엇보다 조합의 공사도급계약 제8조에 따르면, 법적 효력을 가진 계약문서들이 1번부터 10번까지 나열돼 있다. 계약문서 상호간에 상충 부분이 있을 때에는 계약문서 간의 우선순위에 따라 효력이 인정되는 순서가 다르다. 공사도급계약서는 시공사가 제출하는 모든 서류 중에서 2번째로 효력이 있다. 입찰제안서는 6번째다.

최근 2년 이내 진행된 경쟁 현장에서, 공사도급계약(안)에 명확한 사업조건을 숫자로 기재한 시공사가 있는 반면, 입찰제안서 및 입찰참여 견적서에 따른다는 문구로 갈음한 시공사들이 있다. 조합은 시공사 선정 총회 이후 공사도급계약 체결을 위한 협상을 본격적으로 시작한다. 공사도급계약 협의 과정에서 입찰서류 간 상충된 부분이 있을 경우 우선순위는 공사도급계약(안)이 입찰제안서보다 앞선다. 대부분의 사업장에서 공통적이다.

실제로 삼성물산이 수주한 서울 A사업장은 지난해 3분기 시공사 선정을 위한 총회를 개최했으나, 현재까지 공사도급계약(안)을 체결하지 못하고 있다. 이 과정에서 조합장은 스스로 사임의사를 밝히기도 했다. 세부적인 사업 조건을 두고 조합원과 삼성물산 간의 이견차가 좁혀지지 않은 까닭이다. 공사도급계약을 체결하지 못한 기간 동안 발생한 물가상승(ESC)과 각종 비용부담은 결국 조합원 부담으로 돌아갈 수밖에 없는 상황이다.

성수4구역도 올해 하반기 사업시행계획(안) 수립 및 인가, 조합원 분양신청을 목표로 하고 있다는 점을 공식화했다. 원만한 후속 절차가 이뤄지기 위해선 신속한 공사도급계약(안) 체결이 선행조건이다. 모든 건설사는 이윤창출을 최대 목표로 한다는 점을 조합원들이 인지할 필요가 있다는 이야기가 나온다.

대우건설이 입찰제안서와 동일한 내용으로 공사도급계약(안)에 명확한 숫자 위주로 명시한 것도 속도 때문이라는 분석이 나온다. 실제 대우건설은 오는 2027년 7월까지 관리처분계획(안)을 인가받지 못할 경우 매달 패널티를 묻겠다는 파격적인 조건을 내걸었다. 시공사는 사업시행자가 아니기 때문에 중요한 인허가 절차에 대한 직접적인 권한과 의무가 전혀 없다. 따라서 매달 패널티를 물어, 조합의 빠른 인허가 지원을 약속한 것이다.

경쟁입찰이 진행되는 과정에서 앞선 제안조건은 삭제됐으나, 날인된 공사도급계약(안)에 해당 조건이 기재돼 있다. 조합은 비교표에서 삭제된 내용이라도 대우건설의 삭제된 파격 조건들은 공사도급계약서(안)에 포함해 진행하는 것으로 간주한다고 총회 책자를 통해 밝혔다.

업계 관계자는 "시공사 선정 전·후로 협상의 주도권은 조합에서 시공사로 넘어갈 수밖에 없다"며 "대형 자본력을 가진 시공사는 공사도급계약 체결을 위한 별도 전담팀이 있기에, 조합원들의 의결을 받는 총회 자료로 입찰제안서 내용이 명확히 기재된 공사도급계약(안)도 향후 사업 향방과 속도를 결정짓는 요인으로 보인다"고 말했다. 이어 "대부분의 시공사와 치열한 협의 과정을 거치다보면 당초 제안조건에 부수적인 단서조항이 붙는 경우가 굉장히 많기에, 조합이 향후 원만한 협상을 통해 조합원들의 이득을 극대화할 수 있는 방향으로 사업을 추진해 나가야 한다"고 조언했다.