성수4구역이 통합심의 통과로 속도감 있는 사업장의 정수로 부각되는 가운데, 올해 3번째로 대형 시공사 간 유효 경쟁입찰을 성사시키면서 업계 상당한 관심이 모아진다. 입찰시점부터 시공사가 주도권을 갖는 수의계약(Private)과 달리, 경쟁입찰은 조합원들이 주체성을 갖고 시공사가 제안하는 다양한 사업조건을 비교·분석할 수 있다는 점에서 차이가 있다. 사업조건은 곧 조합원들의 분담금을 결정하는 중요 요인이다.

공공지원자인 성동구청은 최근 입찰지침 위반 이슈로 서로 칼을 겨눴던 롯데건설과 대우건설의 입찰제안서 관련 법률검토 결과 공문을 조합 측에 발송했다. 성동구청은 법률자문을 거쳐, 롯데건설의 최저이주비 20억원 보장과 대우건설의 관리처분계획(안) 총회 일정 확정과 지연에 따른 지체보상금 지급을 입찰지침 위반사항으로 볼 수 있다고 안내했다. 나머지 사업 제안 조건들은 도정법 상 위반사항으로 보기 어렵다고 판단했다.

성동구청은 결론적으로 양사 모두 1개씩 입찰지침 위반 소지가 있었던 것으로 본 셈이다. 다만, 성수4구역은 입찰지침 위반사항으로 보기 어렵다는 ▲분양수입금 이자 4% 보장 ▲대안설계 인허가 비용 구체적인 숫자 삭제 ▲HUG보증수수료 전액 부담 ▲기본이주비-추가이주비, 금리차로 인한 금융비용 부담 등을 모두 삭제하는 결정을 내렸다. 일반 사업장에선 볼 수 없는 금전적 혜택들을 자발적으로 포기했다.

대우건설이 제안한 분양수입금 이자 4% 보장 조건은 조합원들이 특히 아쉬움을 표하는 내용이다. 성동구청에서 입찰지침 위반사항이 아님을 명확히 밝혔지만 최종 삭제 처리됐다. 성수4구역은 분양가상한제를 적용받지 않기에, 향후 일반분양가를 핵심 입지와 상품성에 걸맞게끔 원하는 수준으로 산정할 수 있다. 수천억원에 달할 것으로 추정되는 분양수입금에서 이자 4%는 조합 입장에선 추가 수입이 보장되는 셈이다. 이자수입 재원으로 공사비 및 사업비를 상환할 수 있는 선순환 금융구조도 만들 수 있었기에 아쉬움이 남는 대목이다.

대우건설이 제안한 기본이주비와 추가이주비 금리차에 따른 금융비용 부담 조건도 사라졌다. 기본이주비와 추가이주비는 각각 HUG보증, 건설사 신용공여로 조달된다. 평균적으로 약 2~3% 정도의 금리차가 존재할 수밖에 없는 구조다. 조합원들은 분담금을 낼 때 이주비 관련 원리금(원금+이자)을 함께 납부해야 한다. 금융비용은 영업일이 아닌 때에도 누적되며, 숨만 쉬어도 나가는 돈이다. 참고적으로 압구정5구역을 수주한 현대건설은 필수사업비와 추가사업비, 추가이주비에 따른 금융비용 모두를 제안금리(COFIX+0.49%)로 조달하고, 금리 차이가 발생하면 현대가 부담하겠다는 점을 약속했다.

대안설계 인허가 비용 관련 구체적인 숫자의 삭제도 업계에선 의아해 하는 분위기다. 롯데와 대우가 각각 30억, 20억을 약속했지만 최종 삭제 처리되면서, 향후 시공사 선정 이후 대안설계 관련 인허가 비용부담을 두고는 상호 간 입장차가 발생할 수밖에 없는 상황이 됐다. 치열한 경쟁입찰이 성사된 사업장이 아닌 곳들은 대부분 구체적인 숫자를 명시하지 않는다. 명확하게 숫자는 시공사에게 부담 요인으로 작용하는 탓이다.

삼성물산은 한남4구역에서 대안설계 인허가비용 및 환경영향평가(조경 관련) 비용으로 총 40억원을 부담하겠다고 밝혔다. 공사비 검증비용 전액도 부담을 약속했다. 개포우성7차에선 삼성물산과 대우건설 모두 대안설계 인허가비용 10억원을 보장하겠다고 입찰제안서에 기재했다. 마찬가지로 용산정비창 전면1구역에선 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨가 각각 60억원, 70억원을 부담하겠다는 파격적인 조건이 조합원들에게 안내됐다. 여기에 더해, 조합원들의 요청이 있을 경우 공사비 검증비용(100%)과 공동주택 지역난방 공사비(50억원)까지 추가 부담하겠다고 제안했다. 롯데건설이 제안한 HUG보증수수료도 삭제됐다.

성수4구역의 입찰조건비교표 내 파격조건 삭제는 빠르게 시공사 선정을 매듭짓고 싶어하는 의지가 우선순위로 여겨진 것 아니겠냐는 관측이 나온다. 다만 입찰지침 위반으로 보기 어렵다는 공공지원자(구청)의 법률 검토 결과까지 나왔기에, 이후 조합에서 파격적인 금융조건을 삭제한 건 조합원 입장에서 손해로 생각할 수밖에 없다는 게 현장 분위기다. 앞선 사업조건들 모두 경쟁입찰 현장에서만 나올 수 있는 제한된 내용들인 탓이다.

업계 관계자는 "성수4구역은 초고층으로 지어지는 사업장이기에 공사기간을 비롯, 향후 인허가 과정에서 상당한 시간이 소요될 수밖에 없는 사업장"이라며 "조합원 분담금을 결정짓는 건 결국 사업 과정에서 조달한 대출 비용이기에, 구청의 교통정리까지 이뤄진 마당에, 2개 시공사의 파격적 제안 내용들을 모두 삭제할 필요가 있었는지는 조합원들이 차후 판단하지 않을까 싶다"고 설명했다.