송파구 석촌역 하단 일대가 민간도심복합개발 컨셉에 맞춘 재개발 준비로 분주한 모습을 보이고 있다. 대상지는 사업시행면적의 과반 이상이 역세권에 포함되고, 도로접도(20m 이상) 기준도 충분히 충족하기 때문에 준주거지역 종상향을 통한 500% 용적률 확보가 가능할 것으로 예측된다. 현재 석촌역 일대는 인근 가락, 방이, 송파동 대비 저평가돼 있는 사업지인 만큼, 이번 사업이 자산가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있을지 관심이 모아진다.

23일 정비업계 따르면 석촌역 민간도심복합개발사업 추진준비위원회는 최근 소유주들을 대상으로 사업설명회를 성황리 개최했다. 이번 설명회 현장엔 ▲정비PM(닥터빌드·엠유엠파트너스) ▲건축설계(디에이건축·종합건축 에이에이) ▲사업시행예정자(우리자산신탁) ▲전자동의(닥터빌드랩스) 등의 분야별 전문 업체들이 모여 미래 청사진을 논의하는 시간을 가졌다. 현장에는 300여명 넘는 토지등소유자들이 운집할 정도로 뜨거운 관심 속에 진행됐다. 

대상지가 민간도심복합개발로 정비사업 방향성을 잡은 건 인센티브를 활용한 용적률 상향이 가능하기 때문이다. 민간도심복합개발은 종상향에 따른 용도지역 변경 후 최대 700%까지 용적률 확보가 가능하며, 중대형 규모 복합개발 측면에서도 적합하다. 민간 중심으로 사업이 추진되는 만큼, 속도 및 사업성 확보, 인허가 부분에서도 유리하다는 게 업계 중론이다. 닥터빌드와 엠유엠파트너스는 강동구 둔촌동과 천호동 일대에서도 민간도심복합개발 초기 사업을 진행하고 있다. 

해당 사업장은 1·2구역으로 구역계가 나뉘어 사업이 진행된다는 점이 특징이다. 사업 면적(2만~6만㎡) 기준을 충족해야 하다보니, 1구역(39,874㎡)과 2구역(44,923㎡)으로 분류해 사업을 이끌어 간다는 의도로 보인다. 건축개요를 살펴보면, 1·2구역의 건축 규모는 지하5층~지상69층으로, 두 구역의 예상 세대수는 각각 2,222세대와 2,802세대로 나타났다. 1구역과 2구역 모두 일반분양분은 각각 482세대, 795세대로 예상돼, 분담금 절감에 큰 도움이 될 것으로 전망된다.

㈜종합건축사사무소 에이에이가 발표한 건축계획(안)에 따르면, 건축배치 측면에선 전세대 100% 남향배치와 맞통풍 구조, 조합원 세대수의 175% 영구조망세대 확보가 약속됐다. 조합원 세대는 최소 18층부터 시작되는데, 이들은 탄천, 석촌호수(롯데타워) 등의 영구조망이 가능하다. 이어 단지엔 축구장 5개 크기의 대규모 단지공원도 조성된다. 아울러 건물 전체엔 필로티가 적용돼 호텔처럼 개방감이 극대화되는 한편, 무단차 단지 설계로 누구나 평탄한 동선을 누릴 수 있을 전망이다.

사업성 분석결과에 따르면, 1구역 사업장의 추정비례율은 181.8%로 나타난다. 평당공사비와 평당 일반분양가는 각각 1,100만원, 8,600만원 수준으로 예측됐다. 2구역의 추정비례율은 161.1%로, 평당공사비는 동일한 수준이고 평당 일반분양가는 8,000만원으로 예상됐다. 현시점 조합원분양가의 경우 17평(12.2.억원), 21평(15.2억원), 26평(18.2억원), 26평(18.2억원), 32평(22.3억원), 36평(25.2억원) 등으로 책정됐다.

민경호 닥터빌드 대표는 "민간도심복합개발 사업은 일반 재개발과 달리 계획수립 절차가 생략돼 사업속도가 굉장히 빠른 편"이라며 "역세권 장기전세주택 방식처럼 대로변 동의(50%)도 필요하지도 않아 사업의 신속한 추진이 가능하다"고 설명했다. 그는 "서울시의 규제 완화 기조가 확실한 만큼, 이번 골든타임을 놓쳐선 안 된다"며 "부동산 개발 PM 노하우와 투명한 데이터를 바탕으로 송파구의 새로운 랜드마크를 최단기간에 완성해 나가겠다"고 포부를 전했다.