상계한신2차가 신통기획 사전자문 내용을 토대로 정비계획(안) 밑그림 그리기에 한창이다. 대상지는 인접한 한신1·3차와 달리, 출입구 부근에 상가를 포함하고 있다. 경우에 따라 상가의 단독 움직임도 가능한 만큼, 원만한 재건축이 추진되기 위해선 상가와의 적절한 협상이 필요할 것으로 업계는 보고 있다. 

1일 정비업계 따르면 상계한신2차는 최근 노원구청 주관 하에 정비계획(안) 수립을 위한 주민설명회를 개최했다. 구역면적은 16,121㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지한다. 대상지 필지는 1개 필지로, 구역 내 국공유지는 없다. 이곳의 최고층수는 35층(110m)으로 계획됐으며, 공동주택 획지를 제외한 정비기반시설은 도로가 유일하다. 완만한 경사지형이긴 하나 인접지역과의 높이차 극복 방안이 필요하다는 게 서울시 의견이다.

대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(240%) ▲상한용적률(260%) ▲법적상한용적률(300%)등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브(15%)는 열린단지, 층간소음해소, 방재안전을 통해 확보했고, 여기에 사업성 보정계수(2.0)를 적용해 총 30%p를 채우게 됐다. 상한용적률 증가분은 도로 및 공공임대주택 기부채납(1세대)으로 채웠다.

건축계획(안) 상 예상되는 주택공급물량은 580세대로, 조합원 및 일반물량은 541세대, 임대주택은 39세대로 각각 나뉜다. 전체 분양물량인 541세대는 ▲38㎡(41세대) ▲49㎡(228세대) ▲59㎡(163세대) ▲74㎡(109세대)로 분류된다. 나머지 임대주택은 모두 59㎡ 평형으로 동일하게 구성된다.

대상지의 추정비례율은 91.17%로 산출됐다. 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 3,650만원과 720만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(5.44억원) ▲49㎡(6.98억원) ▲59㎡(8.14억원) ▲74㎡(9.67억원) 등으로 나타났다.

당일 주민질의응답 과정에선 세대수 계획과 상가와 관련한 소유주들의 질문이 이어졌다. 우선 한 소유주는 "우리 단지가 전반적으로 소규모 평형으로만 구성돼 최초 계획부터 84㎡ 국민평형 계획이 빠져 아쉽다"며 "현재 84㎡에 거주하는 150세대 분들의 니즈는 어떻게 충족시킬지 의문"이라고 말했다. 그러면서 "억지로 70세대 가량의 일반분양분을  만들기 위한 의도가 아니냐"고 물었다.

이를 두고 도시계획을 수행한 업체 관계자는 "이번 계획은 수많은 회의와 의견반영을 통해 마련한 내용"이라며 "과거의 벽체중심선치수와 현재의 안목치수 면적이 달라서, 동일평형이라고 하더라도 실사용 및 서비스 면적에서 큰 차이가 있음을 인지해야 한다"고 설명했다.

이어 상가 소유주는 필지분할 여부와 상가 존치에 따른 개별적인 상가의 리모델링 가능성 등에 대해 질문했다. 이에 대해 관계자는 "상가도 한 필지에 묶여 있어, 상가원들의 니즈가 있다면 필지분할이 가능하긴 하다"면서도 "전반적인 완성도를 고려했을 때, 아파트와 함께 가는 것이 바람직하다"고 답했다. 현재는 사업 초창기 단계인 만큼, 상가 규모 또는 상가원들의 아파트 입주권 여부 등은 향후 협의를 통해 정해질 것으로 예상된다.

한편 상계한신1~3차는 지난 2025년 1월 단일화 재건축을 진행키로 합의하고, 6월엔 소유주들의 과반수 동의를 얻어 교보자산신탁과 MOU를 체결했다. 통합재건축은 불가하나, 향후 동일한 시공사를 선정해 규모의 경제를 통한 공사비 및 제반비용 절감에 나선다는 의도로 풀이된다.