서초구 내 숨겨진 '알짜 사업장'으로 여겨지는 방배임광3차가 올해 1월 첫 법정단체인 추진위원회를 구성한 가운데, 최근 1차 주민총회를 성공적으로 매듭지으며 본격적인 사업 추진을 대외적으로 공표하게 됐다. 대상지는 태생적으로 갖춰진 지하철역 도보이용이 가능한 입지를 활용해 최대 360%까지 특례 용적률을 적용하는 방향도 가능성을 열어두고 검토 중이다. 협소한 토지 규모를 극복할 수 있는 '묘책'이 될지 조합원 관심도가 상당하다.

17일 정비업계 따르면 방배임광3차 조힙설립을 위한 추진위원회는 조합원들의 높은 관심을 기반으로 1차 주민총회를 성황리 완료했다. 원활한 조합설립을 위해 필요한 각종 운영규정과 예산(안)을 수립했다. 조합설립 동의서 징구 과정에서 필수적으로 안내되어야 할 추정분담금 산출내역 업무를 맡을 감정평가법인도 선정했다. 작년 7월 서울시 고시를 받은 정비계획(안)을 토대로 탁상감정을 통해 개략적인 수치를 뽑아낼 것으로 보인다.

방배임광3차는 법적상한용적률 300%를 전제로 재건축 방향성을 수립했다. 현재 내부적으로 서울시 역세권 특례 용적률(360%)을 최대한 확보하는 방향으로 정비계획(안) 변경을 추진하는 방향도 거론되고 있는 분위기다. 서초구 소재한 잠원한강은 올해 2월 서초구청 주관의 정비계획(안) 주민설명회를 진행했고, 이 자리에서 소유주들은 용적률 360% 적용을 요청했다. 현재 구의회 의견 청취 절차도 마무리한 상황이다.

신반포7차는 올해 5월 용적률 360%를 반영한 정비계획(안) 결정고시를 받았다. 용적률은 곧 분양물량을 결정짓는 지표로, 사실상 조합원들의 분담금을 결정한다고 봐도 무방하다. 역세권 특례 용적률은 도시및주거환경정비법 제66조 제2항 1호에 따라, 법적상한용적률의 100분의 120까지 완화 적용이 가능하다. 역세권 등 대통령령으로 정하는 경우에는 대중교통 이용이 용이한 지역도 법령에 포함돼 있다.

지하철 이용권역에 속한 여러 사업장이 서울시의 특례 용적률을 최대한 활용해, 사업성을 강화하고자 하는 움직임이 많아지고 있다. 분양가상한제 규제를 받는 강남3구의 경우, 물가상승으로 비용이 계속 오르는 과정에서, 역세권 특례 용적률이 사업성 개선을 위한 대안으로 부상하고 있는 셈이다.

오세훈 서울시장은 작년 10월 대치동 은마아파트를 방문, 역세권 및 대중교통 특례 용적률은 신규 주택공급을 확대하는 중요한 역할을 하게 될 것이라고 강조했다. 은마 외에도 ▲광장극동 ▲명일한양 ▲풍납극동 ▲신반포7차 ▲월계삼호4차 등 특례 활용 사례는 계속해서 늘어나고 있는 추세다.

정비계획(안)을 통해 확정되는 내용은 '용적률'이다. 인허가청으로부터 허가받은 용적률 내에서, 조합원들의 수요와 단지 특성, 대내외 경제상황에 발맞춰 건축계획을 수립하게 된다. 일례로 최대 용적률을 확보해 놓았을 경우 조합원들은 사업을 추진하는 과정에서 여러 선택 옵션을 가져갈 수 있다. 정해진 용적률을 어떻게 활용할지는 조합의 선택이다. 중·대형평형 위주로 설계해 재건축 후 조합원들의 평형 증가를 도모할 수도 있고, 변화하는 주거 트렌드에 맞춰 평당 공급단가가 높은 소형평형을 많이 늘려 조합원들의 분담금을 감축할 수도 있다.

도시계획업체 관계자는 "지하철역을 도보로 이동 가능한 기존 사업장에서도 특례 용적률(360%) 적용을 전제로 정비계획(안)을 변경하고자 하는 사례가 많아지는 건, 전세계적인 기준금리 인상 기조로 '긴축 정책'이 표면화되는 것과도 무관치 않다"며 "건설경기에서 물가는 계속 우상향을 할 수밖에 없기에, 조합 입장에서는 분담금을 조금이라도 줄기 위해 사업성을 보완하는 방향을 다각도로 모색해 나가고 있는 실정"이라고 설명했다.