통합 재건축을 추진 중인 도곡대림한신이 새롭게 만들어진 정비계획(안) 밑그림을 내놔 업계 주목을 받고 있다. 통합 기조에 맞춰, 현재 대상지는 각 단지의 동 배치는 그대로 유지하고, 사업비도 개별 정산 원칙을 따른다는 입장이다. 단지별 용적률 차이에 따른 갈등을 미연에 방지하고 통합 이점을 살려 각종 비용 절감과 가치 상승에 집중하겠다는 의도로 풀이된다.

26일 정비업계 따르면 강남구청 주관으로 최근 도곡대림한신의 정비계획(안) 수립을 위한 법정 주민설명회가 개최됐다. 두 단지를 비교해보면, 우선 도곡한신은 상대적으로 기용적률(212%)이 낮지만, 총 세대수가 421세대로 많은 편에 속한다. 반면 도곡대림은 기용적률(251%)이 높지만 대형평형만으로 이뤄진 세대수가 197세대로, 두 단지가 상호보완적 관계를 가질 수 있다는 분석이 나온다. 결과적으로 현재 두 곳은 제자리재건축과 독립정산제로 사업을 일궈 나간다는 방침이다.

도곡대림한신은 도곡1동에서도 남동쪽에 위치해 남부순환로 및 매봉역 인근에 위치해 있다. 구역면적은 28,053㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지한다. 최고층수는 35층(110m이하)으로, 획지를 제외한 정비기반시설은 도로, 사회복지시설로 결정됐다. 

신속통합기획 사전자문회의 결과에 따라, 대상지엔 기존에 계획됐던 청소년아동복지시설 대신 사회복지시설(데이케어센터)이 마련된다. 위치도 북측에서 남동측으로 배치될 예정인데, 죽은 논현로변 활성화 차원이라는 게 서울시 도시계획위원회의 의견이다. 또한 대지 내 공지 3m를 보도부속형 전면공지 5m로 확폭해 보행자의 보행여건을 조성한다는 의견도 반영됐다.

대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(235.8%) ▲상한용적률(251.64%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 각 단지의 용적률을 가중평균내서 계산하고, 허용용적률 인센티브(20%)를 적용해 허용용적률은 235.8%로 맞춰졌다. 허용용적률 인센티브는 ▲열린단지 ▲돌봄시설 ▲층간소음해소 ▲친환경건축물 ▲방재안전 등의 항목으로 확보됐다. 상한용적률 증가분은 도로, 복지시설 기부채납으로 확보했고, 법적상한용적률의 절반은 분양주택, 임대주택으로 지어질 예정이다.

예상되는 주택공급물량은 719세대로, 조합원·일반물량은 636세대로 나타났다. 세부적으로 조합원·일반물량 세대수는 ▲60㎡미만(69세대) ▲60~85㎡(471세대) ▲85㎡(96세대)로 나뉜다. 조합원 수를 감안하면 일반분양물량은 18세대 정도다. 대상지의 경우, 일반분양 세대수가 많지 않지만 확실한 입지 강점을 토대로 자유로운 분양가 산정으로 분담금 최소화에 나설 전망이다. 나머지 국민주택규모 임대물량 83세대는 60㎡미만의 소형임대로 구성될 계획이다. 주차대수는 1,156대 수준으로 예상됐다.

추정비례율은 95.37%로 산출됐다. 조합원분양가는 ▲59㎡(23억원) ▲75㎡(27억원) ▲84㎡(29억원) ▲110㎡(34억원) 등으로 예상됐다. 현시점 기존의 한신 31평으로 신축 34평을 받으려면 5.5억원을 내야하며, 대림 31평으로 신축 34평을 받기 위해선 6.3억원을 내야하는 구조다. 대림과 한신의 종전자산추정액은 동일 및 인근 단지 내 실거래가를 참작해 약식 추정방식을 활용해 예측됐다.