미아동75번지가 신통기획(안) 가이드라인을 기반으로 사업 밑그림을 다지고 있는 가운데, 현재 추진위원회 구성과 조합직접설립 방식 선택을 두고 소유주들의 의견수렴에 한창이다. 두 사업방식 모두 공통적으로 공공지원 대상이긴 하나, 장단점을 두고 소유주들간 의견이 다른 만큼 충분한 고심이 필요할 것으로 보인다.

22일 정비업계 따르면 미아동75번지 일대는 최근 정비계획(안) 설명과 입안제안을 위한 찬반 동의서를 요청하고자 소유자들을 대상으로 주민설명회를 개최했다. 지난 신통기획(안) 설명회와 달리, 이번 설명회에선 개략적인 추정분담금, 유형별 분담금에 대한 설명도 이어져 토지등소유자들의 뜨거운 관심이 모아졌다.

우선 미아동75번지 일대의 구역면적은 55,044㎡로, 용도지역은 제2종(7층)·제2종에서 제3종·준주거지역으로 2단계 종상향 계획이 이뤄진다. 최고층수는 45층(175m이하)으로, 공동주택획지와 대토되는 종교시설(광은교회)을 제외한 기반시설은 ▲도로 ▲공원1 ▲공원2 ▲사회복지시설(지역아동센터)로 구성된다.

이곳의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(246%) ▲상한용적률(287.79%) ▲법적상한용적률(346.54%) 등으로 수립될 예정이다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로, 열린단지, 돌봄시설, 층간소음, 친환경건축물을 통해 채웠고, 사업성 보정계수(1.8)를 적용해 총 36p%를 확보하게 됐다. 상한용적률 증가분은 공공기여 인센티브를 통해 마련했고, 법적상한용적률 증가분은 각각 분양주택과 임대주택으로 채워질 예정이다.

주택공급계획(안)을 살펴보면, 총 세대수는 1,584세대로 예측됐다. 이중 분양주택은 1,273세대로, ▲39㎡(149세대) ▲49㎡(136세대) ▲59㎡(223세대) ▲74㎡(311세대) ▲84㎡(311세대) ▲109㎡(143세대)로 구성된다. 나머지 311세대의 임대주택은 재개발의무임대(177세대)와 국민주택규모임대(134세대)로 분류된다.

추정비례율은 111.72%로 산정됐다. 평당 공사비와 평당 분양가는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 각각 850만원, 3,500만원(84㎡기준)으로 예측됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준이다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(5.72억원) ▲49㎡(6.93억원) ▲59㎡(8.27억원) ▲74㎡(9.6억원) ▲84㎡(10.3억원) ▲109㎡(12.3억원) 등으로 책정됐다.

이번 토지등소유자들의 종전자산은 보정율 방식을 통해 산출됐다. 해당 방식은 개별공시지가 또는 주택공시가격에 일정비율을 보정해 산정하는 방식이다. 토지는 거래사례, 유사물건의 시세, 시장상황 등을 참작해 추정됐다. 건물은 경과년수, 잔존 내용년수 등을 감안해 감가수정해서 가격이 추정됐다.

그 결과 단독주택의 경우, 100㎡이하(6.3억원), 100~200㎡이하(11.2억원), 200㎡초과(20억원) 등으로 나타났고, 집합건물(아파트, 연립 등)은 30~40㎡(3.6억원), 40~50㎡(4.1억원) 50~60㎡(5.3억원) 등으로 책정됐다.

제일감정평가법인이 공개한 유형별 분담금 자료에 따르면, 만약 100㎡이하의 단독주택을 갖고 있는 소유주가 30평형에 들어간다면, 약 2.5억원 분담금이 필요하다. 100~200㎡이하 단독주택을 소유한 토지등소유자는 가장 큰 평형인 43평형에 들어갈 경우 2,000만원 수준의 환급금을 받게 된다. 이와 달리 40~50㎡ 크기의 집합건물 주택을 가진 소유주가 25평형에 들어간다면, 약 3.6억원의 분담금이 들어간다. 단독주택보단 집합건물 소유주의 분담금이 좀 더 높은 것이 특징이다.