고덕현대 아파트가 추진위 설립 이후 첫 주민총회를 성황리 매듭짓고, 강동의 랜드마크로 도약하기 위한 준비로 분주하다. 대상지는 현상설계 공모방식을 도입해 설계 경쟁력 확보를 통한 자산가치 극대화를 노리고 있다. 가격 경쟁 중심의 평범한 설계보단, 독창적인 혁신 디자인으로 확실한 단지 존재감을 드러내겠다는 의도로 풀이된다.

7일 정비업계 따르면 고덕현대는 제1차 주민총회를 안정적으로 진행, 상정된 모든 안건들을 소유주들의 협조 하에 신속하게 가결처리했다. 현장엔 핵심 7곳 시공사의 홍보요원들이 줄지어 도열하는 등 일찍부터 뜨거운 수주의지 속 경쟁 분위기가 형성됐다.

고덕현대의 건축설계(안)을 살펴보면, 구역면적은 37,658㎡로, 공동주택 획지(95.9%)를 제외한 정비기반시설은 도로(4.1%)에 불과하다. 대상지는 지하3층-지상49층 규모로 지어지며, 용적률과 건폐율은 각각 299.9%, 16%로 나타났다. 이웃 단지 대비 건폐율이 낮은 편에 속한다는 게 추진위 측의 설명이다. 추진위는 층고에도 최대한 신경 써 쾌적함과 개방감 모두를 확보한다는 계획이다.

이곳의 예상 세대수는 총 952세대로, 토지등소유자 물량과 임대주택 물량을 제외하면 일반분양분은 303세대가 확보될 것으로 전망된다. 전반적으로 소형평형보단 중대형평형 비율이 높다는 것이 특징이다. 국민평형으로 불리는 84㎡이상의 대형평형(98㎡~128㎡)이 수치상 38%에 달한다.

추정비례율은 100.91%로 예측된다. 평당 공사비와 평당 일반분양가는 910만원, 5,500만원 수준으로 나타났다. 정비계획(안) 상의 세대당 주차대수는 1.4대지만, 대상지는 평균 1.6대로 늘린다는 계획이다. 이같은 경우 비례율은 약 2.5% 가량 낮아질 수 있다. 다만 추진위 관계자는 "현시점 가격들은 보수적으로 잡힌 경향이 있다"며 "고덕 그라시움 등 주변 시세에 맞춰 분양가는 7,000만원 이상까지도 늘어날 가능성이 커 비례율은 상향 조정될 수 있다"고 설명했다.

추진위는 성공적 재건축을 위한 핵심 전략으로 ▲단지가치 극대화 ▲신통기획 최적화 ▲투명·공정성을 꼽았다. 가치 극대화 목표에 맞춰 고덕현대는 적격심사 방식이 아닌 현상설계 공모로 설계사들의 디자인 경쟁을 유도한다는 방침이다. 적격심사가 단기적으론 시간단축을 통한 비용절감이 가능하나, 장기적으론 오히려 설계공모의 장점이 크다는 판단이 작용했기 때문이다.

아울러 고덕현대는 서울시가 제시한 까다로운 가이드라인을 최대한 반영하고 적응하는 한편, 인허가 기한 단축과 서비스면적 극대화에도 힘을 쏟는다는 입장이다. 또 투명성 확보 차원에서 민주적 절차 하에 소유주들의 사업 참여와 소통측면도 강화해 나갈 것을 약속했다.

한편 고덕현대는 재건축초과이익환수제가 조합설립 시점을 기준으로 적용된다는 점에서, 조합설립 시기를 오는 11월이 아닌 내년 초로 2개월 늦추는 것이 유리하다고 봤다. 시간이 지날수록 공시가격은 증가하는데, 일찍 조합설립을 하면 그만큼 세대평균 환수금액이 5,000만원 가량 손해를 볼 수 있다고 판단해서다.