중곡1동 254번지가 일대가 용마산·아차산과 중랑천을 잇는 녹지체계를 구성함으로써 자연친화 수변 단지로서의 변모를 꿈꾸고 있다. 대상지 주변엔 소규모 공원들이 산발적으로 배치되고, 연계성도 부족해 그간 주민들의 이용이 제한적이었다. 하지만 중곡1동 254번지는 긴고랑천 복원사업을 기반으로 수변공간 활성화에 나서는 한편 녹지 네트워크를 조성해 생활 밀착형 쉼터와 공원들을 만들어 나간다는 방침이다.

11일 정비업계 따르면 광진구청 주관 하에 최근 중곡1동 254번지 일대의 정비계획(안) 수립을 위한 주민설명회가 개최됐다. 이곳은 70년대 중곡 토지구획정리사업으로 조성된 저층 노후주택 밀집지역으로, 근처엔 용마산, 중랑천, 어린이대공원이 인접해 있고 군자·중곡역도 반경 1km 이내 입지해 있어 무난한 입지환경을 보이는 사업지다.

대상지의 구역면적은 81,100㎡로, 토지등소유자는 613명으로 나타났다. 용도지역은 제2종일반주거(7층)에서 제3종일반주거지역으로 두 단계 종상향이 이뤄지고, 최고층수는 35층이하(107m)으로 계획이 잡혔다. 공동주택 획지를 제외한 정비기반시설은 공원, 도로, 공공복합청사로 분류된다. 공원엔 지역필요 시설인 지하주차장의 도시계획 중복결정이 예정돼 있다. 공공복합청사에도 주차장이 마련되며 미래 고령돌봄 수요증가가 예상돼 데이케어센터가 조성될 계획이다.

대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(240.6%) ▲상한용적률(265.4%) ▲법적상한용적률(299.81%) 등으로 수립될 예정이다. 허용용적률의 경우, 인센티브(20%)에 사업성 보정계수(1.53)를 반영해 총 30.6%p의 인센티브를 받게 된다. 이어 공원, 주차장, 공공청사 등의 조성을 통한 공공기여 인센티브로 상한용적률을 채우게 된다.

건축계획(안) 상 예상되는 주택공급물량은 2,200세대로, 조합원 및 일반물량은 1,788세대, 임대주택은 412세대로 각각 나뉜다. 분양물량인 1,788세대는 ▲60㎡이하(1,102세대) ▲60~85㎡이하(653세대) ▲85㎡이상(33세대)로 분류된다. 공공주택은 의무임대(295세대)와 국민주택규모 임대(117세대)로 각각 나뉜다.

현시점 대상지의 추정비례율은 104.79%로 산출됐다. 평당 일반분양가(59㎡기준)와 평당 공사비는 각각 3,650만원과 820만원 수준으로 예상됐다. 분양가는 ▲답십리파크자이(59㎡, 5,500만원) ▲사가정센트럴아이파크(59㎡, 4,600만원) ▲더샵퍼스트월드(59㎡, 3,700만원) ▲래미안파크스위트(59㎡, 5,900만원) 등 인근 공동주택 가격수준을 고려해 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준이다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(4.9억원) ▲46㎡(5.9억원) ▲59㎡(7.5억원) ▲74㎡(8.6억원) ▲84㎡(9.5억원) ▲114㎡(11.4억원)등으로 나타났다.

한편 대상지는 정비사업 추진 방식을 두고 소유주들간 의견이 나뉘는 모양새다. 당일 질의응답 시간, 임동순 준비위원장은 발언권을 얻고 "소유주들의 의사를 적극 반영해 주민자율형 추진위원회 구성에 나설 것"이라고 목소리를 전했다. 공동된 목표 하에 주민들끼리 자발적으로 속도감 있는 사업 전개를 해나간다는 입장이다. 광진구에선 광장 워커힐1단지 주민들이 자율적으로 추진위원회를 구성한 바 있다.

반면 '올바른 재개발 추진을 위한 토지등소유자 모임'은 소유주들에게 조합직접설립 제도를 채택해야 하는 이유가 담긴 책자를 전달하며 상반된 입장을 보였다. 이들은 해당 제도가 서울시 정책 기조와 맞고, 주민들의 부담을 줄이며 사업기간을 단축시킬 수 있다고 보고 있다. 현재 광진구 내 신통기획 재개발을 추진 중인 ▲자양4동A구역 ▲광장 극동 ▲자양3동227-147번지 등의 일부 사업지들은 조합직접설립제도를 토대로 사업을 일궈가고 있는 상황이다.