과거 염리5구역(가칭)으로 정비구역이 해제된 바 있는 마포 염리동81번지 일대가 청년임대주택을 구역계에서 제외한 상황에서 재개발 사업을 위한 기틀을 마련하고 있다. 대상지는 단독주택 비율이 높은 편이지만, 구역계 가운데 KT 부지에 청년임대주택이 건립됨에 따라, 숭문길을 중심으로 2개 단지로 획지가 분리돼 사업을 진행하게 됐다. 정형화돼 구역계 모습이 아닌 만큼 토지이용의 효율성 강화가 중요할 전망이다.

12일 정비업계 따르면 마포구청은 최근 마포구에 소재한 염리동81번지 일대의 정비계획(안) 입안을 위한 법정 설명회를 개최했다. 이날 발표를 맡은 도시계획업체는 지난 5년간 정비계획(안) 수립을 위한 용역업무를 맡아왔다. 대상지는 아현뉴타운 옆에 위치한 핵심 입지임에도 불구, 지난 2015년 한 차례 정비구역이 해제되면서 재개발 사업을 위한 동력 확보에 어려움을 겪어왔다. 현재 토지등소유자는 약 991명으로 추산된다.

염리동81번지 일대의 구역면적은 52,729㎡로, ▲제2종(7층이하) ▲제2종 ▲제3종 ▲준주거 등의 4가지 용도지역이 혼재돼 있다. 제3종일반주거지역을 전제로 개발 방향성을 수립하는데 초점이 맞춰졌다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(219%) ▲허용용적률(238%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(290%) 등으로 수립됐다. 허용용적률까지는 토지 및 건축물 기부채납을 필요로 하지 않는다.

허용용적률에서 상한용적률까지 약 12%p의 인센티브 확보를 위해, 대상지는 도로와 공원, 공공청사 등의 기부채납을 진행한다. 공원 밑에는 도시계획 중복결정을 통해 수영장(체육시설)을 짓게 된다. 상한용적률 확보를 위한 기부채납 임대주택은 없다. 다만, 법적상한용적률 확보를 위한 임대주택과 재개발 의무 임대주택을 모두 합쳐 343세대를 지어야 한다. 조합원과 일반분양 물량은 각각 991세대, 283세대다.

현재 2개 획지 분할과 공원·공공청사 위치 등 토지이용계획은 정비계획(안) 결정고시 이후 바뀌지 않는다. 용적률 체계와 인센티브 확보를 위한 기부채납 역시 확정된다. 다만, 세대 수는 향후 조합원들의 수요조사를 거쳐 사업이 추진되는 과정에서 계속 바뀐다. 물론 정해진 용적률 범위 안에서 평형 유닛을 어떻게 구성하는지에 따라 사업성도 바뀌는 구조임을 이해해야 한다. 현 시점, 염리동81번지의 총 주택공급물량은 1,617세대다.

정비계획(안)을 입안하는 현 시점 산출된 추정비례율은 약 109%다. 토지등소유자들은 본인의 종전자산가액에 추정비례율을 곱해 권리가액을 산정한 뒤, 권리가액과 조합원 분양가를 비교해 분담금 혹은 환급금 규모를 개략적으로 계산할 수 있다. 물론 사업 초기임을 감안할 때, 해당 수치들은 계속해서 바뀔 수밖에 없기에, 확정된 결과값은 아니다.