정부의 고강도 이주비 대출 규제에도 불구, 국내 최대 재건축 현장으로 분류된 압구정에선 기초자산(Underlying Asset)의 종전자산평가금액이 높게 형성돼 있는 터라 LTV 100% 이내에서도 충분히 주변 신축아파트 전세 이동에 큰 어려움이 없을 것이란 의견이 지배적이다. 현재 압구정 재건축 입찰에 나선 현대건설과 삼성물산은 LTV 100%를, DL이앤씨는 LTV 150%를 제안하며 공통적으로 최적의 조건을 제안했다.

원활한 이주 도모 차원에서 이주비 대출한도·금리조건은 조합원들 관심사 중 하나다. 물론 기본이주비·추가이주비의 실사용 주체는 개별조합원이지만, 제1·2금융권으로부터 돈을 빌리는 차주는 조합이라는 점을 인지할 필요가 있다. 개별조합원이 아파트의 담보가치 총액(LTV 100%)을 초과하는 추가이주비 대출을 받고 나중에 상환하지 못하면 조합이 이를 대신 금융기관에 변제해야 한다. 이 경우 손실은 조합원 모두가 부담하는 구조다.

압구정2구역이 입찰지침서를 통해 이주비 대여 한도를 담보가치 총액(LTV 100%) 이내로 제한한 것도 전체 조합원의 이익을 보호해야 한다는 앞선 배경이 작용했다. 조합원 희망평형 당시 안내한 압구정2구역의 30평대 종전자산평가금액은 30억원대로 평가됐다. 주변 30평대 전세 시세인 ▲청담 르엘(18억원) ▲메이플자이(21억원) ▲래미안 원베일리(19억원) 등을 감안하더라도 LTV 70~80% 수준에서도 충분한 것으로 계산된다.

압구정2구역은 조합 소식지를 통해, 재건축 사업의 경우 LTV 100%를 초과해 추가이주비 대출이 실행된 사례가 단 1건도 없었다는 점을 알리기도 했다. 추가이주비는 전세금 마련 및 임차보증금반환 청구의 목적으로만 제한적으로 사용할 수 있기 때문이다. 뿐만 아니라, 추가이주비는 중도상환이 불가하기 때문에 실제 조달 시점 이주비 수요조사를 진행할 때 조합원들은 더욱 신중을 기할 수밖에 없다. 이자비용은 본인 부담이기 때문이다.

LTV 100%를 넘어서는 시공사의 제안 조건은 조합원의 대출규모 한도를 넓혀준다는 점에서 의미가 명확하다. 다만, 공사기간이 계속해서 길어지는 정비사업 특성을 감안할 때, 중도상환이 불가한 추가이주비를 최소 6-7년 이상 빌리게 될 경우 조합원들의 금융 부담은 커질 수밖에 없다. 공사 도중 예기치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없다. 이에, 강남권 재건축의 경우, 추가이주비 신청 규모는 크지 않다는 게 현장 전언이다.

금융업 관계자는 "강남권 재건축에 한해, LTV 100%까지 이주비를 풀로 받는 사람은 사실상 거의 없다"며 "실제 이주 시점에 도달하면, 조합원들은 이주비 금융비용을 감안해서 대출 규모를 최소화하는데 초점을 맞추기 때문이다"고 말했다. 이어 "물론 재건축과 달리, 재개발은 2-3억원 수준의 종전자산평가금액을 받는 유형(무허가건축물·도로·땅·소형 빌라 등)이 많아서 LTV 100%가 넘는 제안이 실효성 있을 순 있다"고 설명했다. 

강남권 재건축에서 LTV 100%를 초과한 제안을 하더라도 실제 조합원들이 실질적 혜택을 볼 수는 없다는 것이다. 한편, 신반포19-25차 시공권 확보에 나선 삼성물산도 기본이주비를 포함해 LTV 100%를 약속했다. 포스코이앤씨는 인근 신축아파트(메이플자이·아크로리버뷰·오티에르 반포 등)의 전세금액을 보장한다는 조건을 내걸었다. 다만, 포스코이앤씨는 LTV 수치를 명확히 기재하진 않았다. 물론 반포동에 위치한 신반포19-25차 역시 종전자산평가금액이 수십억원에 달하는 것으로 알려져 있다.

결과적으로 시공사에서 입찰 당시 눈에 보이는 가시적인 숫자를 홍보 포인트로 사용하는 경우가 비일비재한 만큼, 조합원들은 자신이 처한 경제적 상황과 실제 조달하려는 금액을 고려해서 신중하게 선택해야 한다고 전문가들은 입을 모으고 있다.