동대문구 소재 전농15구역(가칭)이 1,800세대급 매머드급 단지로 재탄생하기 위한 움직임을 본격적으로 가져간다. 작년 8월 신속통합기획 대상지로 선정된 후 재개발 사업을 위한 가이드라인 마련을 수립해 왔다. 대상지는 내부적으로 28m 단차가 있는 만큼, 구릉지를 활용하기 위한 4단 데크 형태를 전제로 개발 방향성이 소유주들에게 공개됐다. 구역지정 전 도정법 상 법정 단체인 추진위원회(김완수 예비 추진위원장) 구성도 함께 진행 중이다. 

4일 정비업계 따르면 서울시는 전농동 152-65번지 일대 재개발 사업을 위한 신속통합기획(안) 설명회를 동대문구청 다목적강당(2층)에서 최근 개최했다. 서울시는 ▲협소한 도로 등 교통여건 개선 ▲기존 국·공유지의 효율적 활용 ▲생활SOC시설 확보 ▲노후주택이 밀집한 구릉지 등 4가지 특성을 고려한 신속통합기획(안)을 공개했다. 올해 하반기 정비계획(안) 입안을 위한 후속 절차에 착수할 것으로 관측된다.

우선적으로, 원활한 차량진출입 및 교통연계를 위해 도로망을 대폭 정리하는 내용이 가장 먼저 소개됐다. 전농로34길은 단지를 관통하는 도로이지만, 입체적 결정을 통해 지하는 하나의 통합 주차장으로 연결될 수 있도록 토지이용의 효율화를 도모했다. 상부에는 지상권을 설정한다.

현황 용도지역은 1종·2종·2종(7층이하)·3종이 모두 혼재돼 있다. 서울시는 유연한 도시계획을 전제로, 용도지역을 제3종일반주거지역으로 종상향시켜 일원화하기로 계획했다. 소형주택 공급(60㎡)에 따른 기준용적률 완화 혜택을 통해, 종전 189%였던 기준용적률은 209%까지 약 20%p 확보했다. 기준용적률은 토지 및 건축물 기부채납을 필요로 하지 않는다. 소유주들 입장에선 용적률 시작점을 높게 받으면 받을수록 유리하다.

사업성 보정계수는 1.87을 적용받았다. 용적률 체계를 살펴보면, ▲기준용적률(209%) ▲허용용적률(246%) ▲상한용적률(263%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 구성돼 있다. 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위한 인센티브(17%p)는 도로와 공원 등의 기부채납을 통해 마련된다. 법적상한용적률까지 가기 위한 인센티브의 절반은 공공임대주택으로 제공한다.

대상지는 동대문구 전농동 152-65번지 일대 소재해 있으며, 구역면적은 72,594㎡다. 토지등소유자는 약 860명 수준으로 집계됐다. 재개발을 통해 지하2층-지상 최고 35층 규모로, 예상되는 공급물량은 약 1,800세대 수준이다. 군사보호 관련 대공방어협조구역에 해당하는 터라, 건축물 높이가 해발고도 135m를 초과할 경우 국방부와의 복잡한 협의가 필요하다. 건물 최상층에 군사 방공포 진지 등을 설치해야 하는 제약도 발생한다. 이에, 불필요한 사업지연과 시설 설치 부담을 줄이기 위한 목적으로 최고높이는 35층으로 결정했다.

해당 사업장은 1930년대 철도직원의 주거대책 해결을 위해 청량리 철도관사 약 400호를 건축한 것이 대상지의 시초다. 관사 부지가 개인에게 불하된 이후, 개별적인 신축 및 증축을 거치며 현재의 모습을 갖추게 됐다. 서울시립대학교 정문을 마주하는 입지적 특성을 고려한 평형 유닛도 눈길을 끌었다. 대학가 특성 및 주거 수요(대학생 1인)를 반영해 전용 101㎡ 규모의 세대구분형 평면 계획도 꼼꼼하게 수립해 나갈 예정이다.