대치동 재건축 벨트의 한 축을 담당하는 대치선경이 고급화와 실속 등 상반된 가치를 두고 선택의 기로에 놓여 있는 상황이다. 청년 세대는 고급화에 의한 중대형 평형을 희망하나, 현금 흐름이 자유롭지 못한 고령 세대는 실속형 주택에 대한 수요가 크기 때문이다. 현재는 사업초기 단계로, 어느정도 탐색 과정이기에 향후 소유주들의 선호도에 따라 확실한 방향성이 설정될 것으로 보인다.

26일 정비업계 따르면 강남구청은 최근 대치선경아파트 재건축 정비계획(안) 수립을 위한 법정 주민설명회를 개최했다. 대치선경은 올해 두 차례 신속통합기획 자문회의를 거친 사업장으로, 용역업무와 추정분담금 산출은 도시계획업체인 동해종합기술공사와 하나감정평가법인이 각각 맡아 수행했다.

대치선경의 구역면적은 79,269㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역으로 구성돼 있다. 정비기반시설로 공원이 마련되는데, 공원 하부엔 저류시설의 중복결정 계획이 잡혀 있다. 저류시설은 지대가 낮은 단지의 침수를 방지하고, 획지 면적 손실을 방지하고자 공원 밑에 조성되기로 결정됐다. 이는 전체 구역면적의 6.3% 수준이다.

용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 열린단지, 층간소음 해소, 친환경 건축물, 방재안전 항목으로 이뤄졌다. 공원과 저류시설 등의 토지 및 건축물 기부채납으로 상한용적률이 채워졌고, 늘어난 법적상한용적률 인센티브의 절반은 공공임대주택과 일반분양으로 각각 나눠 짓게 된다.

건축계획(안) 상 예상되는 주택공급물량은 1,586세대로, 임대주택수는 233세대다. 세부적으로 세대수는 ▲60㎡미만(378세대) ▲60~85㎡미만(320세대) ▲85㎡초과(888세대)로 나뉜다. 기존의 대치선경은 대부분 주택이 중대형 평형임을 감안해, 85㎡초과 주택은 94㎡부터 181㎡까지 7가지 단계로 분류될 계획이다. 공공임대는 총 233세대는 전부 59㎡ 소형 평형으로 배치된다. 임대의 경우 소셜믹스를 통해 분양되는데 토지는 기부채납이고 건축물은 표준건축비만 받고 판매하게 된다.

조합원분양가, 일반분양가의 100% 수준…분양가상한제 영향?

현재 대치선경의 조합원분양가는 일반분양가의 100%로 동일한 수준이다. 보통 조합원분양가가 일반분양가에 비해 10~20% 가량 저렴한 것이 일반적이지만, 강남 등의 일부 사업지에선 조합원분양가의 역전현상이 나타나기도 한다. 강남은 타 지역 대비 택지비가 높고, 커뮤니티·외장재 등 고급 사양 가산비가 들어가서 전반적으로 분양가 가격이 높게 형성된다. 하지만 주택도시보증공사(HUG)가 분양가 통제를 강화하면 일반분양가가 낮아질 수 밖에 없다. 세부적으로 각 단지의 상황이 고려될 수 없을 뿐더러, 일반분양가는 평균치에 수렴되도록 맞춰지는 특성 때문이다.

대상지의 종전자산 가격은 25년 10월을 기준으로 국토부 실거래가, 평가전례, 한국부동산원 시세 등에 기초해 약식추정방식으로 산출됐다. 공동주택 가격은 선경아파트 1,2차 구분없이 공시가격에 주택형별로 보정율 1.34~1.41을 차등 적용해 책정됐다. 대치선경의 평당 공사비는 900만원, 평당 일반분양가는 국민평형 기준 8,400만원으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲84㎡(28.9억원) ▲94㎡(32억원) ▲103㎡(34.4억원) ▲113㎡(36.9억원) ▲123㎡(39.3억원) ▲136㎡(42.5억원) ▲160㎡(48.3억원) 등으로 책정됐다.

한편 주민질의응답 과정에선 대형평형의 1+1 분양, 세대수 계획 등과 관련한 소유주들의 질문이 이어졌다. 우선 구청 관계자는 1+1 분양과 관련해 "종전자산평가 금액 또는 전용면적 범위 안에서 1+1 분양이 가능하다"며 "대신 60㎡ 이하로 가져갈 수 있는 조건이 있다"고 설명했다. 그러면서 "1+1은 주택정책이나 세금 문제로 계속 생각이 바뀔 수 있어, 2~3년 뒤 신중한 고민이 필요하다"고 부연했다. 이어진 세대수 계획과 관련해선 "세대수 증감은 소유주분들의 의지에 달려있고, 의견청취를 통해 언제든 변경이 가능하다"며 "분담금이 걱정되면 건축비를 줄이면 되고, 고급화를 원하면 늘리면 된다"고 도시계획업체가 답변을 내놨다.

설명회 막바지엔 신원창 준비위원장이 소유주들의 판단이 무엇보다 중요함을 강조하고 나섰다. 그는 "사업의 핵심은 일반분양분을 얼마나 늘리는지 여부"라며 "우리 단지의 경우 절반은 세대수를 줄여 고급화를 하자는 입장이고, 절반은 세대수를 늘려 분담금을 덜자는 입장"이라고 설명했다. 결국 소유주들간의 심도 있는 합의 과정을 거쳐 사업적 구조와 방향성을 결정 짓는 것이 핵심과제인 셈이다.