독산1구역의 추정비례율이 109%를 웃도는 수준으로 예측되면서 그 원인에 관심이 모아진다. 해당 사업장은 타구역 대비 단독주택 비율이 높고, 일반분양 물량이 조합원 물량보다 현저히 많은 것이 핵심이다. 개략적인 추정치이나, 사업성 측면에서 희소식임은 분명하다는 게 감정평가사의 의견이다.

9일 정비업계 따르면 최근 토지등소유자들을 대상으로 독산1구역(독산2동 1036번지 일대) 정비계획(안) 설명회가 열렸다. 앞서 진행됐던 신속통합기획(안) 설명회 이후 약 3개월 만의 일이다. 신속통합기획 가이드라인에 맞춰 독산1구역의 정비계획은 공공성과 사업성을 모두 고려해 마련됐다.

우선 독산1구역은 지역 일대 접근성을 개선하고자 시흥대로-독산로 동서연결도로를 계획 중이다. 동서도로의 경우 독산1과 독산2구역 경계에 마련되는 만큼, 두 사업지의 협조가 무엇보다 중요하다. 도로 선형이 각 구역에 얼마나 맞물려 있는지 여부에 따라 부담정도가 달라지는데, 도시계획업체 관계자는 "최대한 이견이 없도록 50:50 수준으로 맞추기 위해 노력할 것"이라고 설명했다.

목골산 조망과 시각적 개방감을 위해 통경축 확보에도 나선다는 방침이다. 도로확폭과 건축한계선으로 개방감을 제공하고, 다양한 높이와 텐트형 스카이라인 계획으로 조화로운 경관 창출에 힘쓴다는 설명이다. 독산초등학교 일조 영향을 고려해 학교변은 저층으로 구성하되, 나머지 부근은 최고 40층까지 올려 조망권을 확보하겠다는 계획이다.

대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(247.5%) ▲상한용적률(278.9%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립할 예정이다. 소형주택 공급에 따라 기준용적률은 20% 완화됐다. 이어 사업성 보정계수(1.87)를 적용해 허용용적률 인센티브 37.5%를 확보했다. 보정계수는 서울시 평균 공시지가(596만원)에서 대상지 평균 공시지가(318만원)를 나눈 결과값이다.

계획 세대수는 총 2,078세대 내외로 예상됐다. 조합원·일반분양분양 세대수는 1,720세대이며 ▲39㎡(68세대) ▲49㎡(318세대) ▲59㎡(475세대) ▲84㎡(744세대) ▲104㎡(115세대)로 나타난다. 공공임대는 의무임대와 국민주택규모 임대를 합쳐 총 358세대로 나타났다. 삼창감정평가법인 관계자는 "조합원분양 물량(약 700세대)에 비해 일반분양 물량(약 1,020세대)이 많은 편"이라며 "특히 대상지는 단독주택 비율이 75%로 조합원 수도 적어 사업성에 긍정적인 영향을 미친다"고 설명했다.

독산1구역의 추정비례율은 109.24%로 나타났다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(4.08억원) ▲49㎡(5.69억원) ▲59㎡(7.02억원) ▲84㎡(9.04억원) ▲104㎡(10.71억원) 등으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 84% 수준으로 예측됐다. 단독주택(다가구 포함) 소유주와 공동주택(연립, 다세대, 아파트 포함) 소유주 간 종전자산 추정액이 다르게 산출되기 때문에 추정분담금은 다소 차이가 발생할 수 있다.

한편 도정법 제9조(정비계획 수립 시 분담금 추산 간소화)의 개정으로, '토지등소유자별 분담금'이 '토지등소유자 유형별 분담금'으로 변경됐다. 종전엔 정비계획에 토지등소유자별로 분담금 추산액과 산출근거가 포함됐지만, 올해 5월부터 추진기간을 단축하고자 유형별로 추산액을 간소화해 안내를 진행하고 있다.