용산 청화아파트가 자문회의 내용을 종합적으로 검토한 결과, 임대주택 없는 고급화 단지를 구성해 나간다는 방침이다. 대상지는 고도제한(해발고도 90m 이하)으로 인한 층수한계는 인정하되, 충분한 쾌적성을 확보해 나인원한남에 버금가는 고급주택으로 거듭나겠다는 계획이다.

24일 정비업계 따르면 용산 청화아파트는 최근 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 해당 사업장은 올해 신속통합기획 사전자문(패스트트랙)을 인허가청으로부터 두 차례 받고, 보완을 거쳐 입안 제안 접수를 완료했다.

용산 청화아파트의 구역면적은 48,806㎡로, 보광로변 국공유지 일부구간이 편입돼 구역계가 확대됐다. 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지할 계획이다. 현황 용도지역의 유지로 별도의 도시계획시설 설치는 없다.

최고층수는 21층이하(90m)로 계획됐다. 1~2차 자문에선 최고층수가 24층까지도 제안이 됐었다. 하지만 주변 개발계획과의 연계, 건축배치 등을 고려해 최종 건축물 높이는 21층으로 조정됐다. 현재 한남 재정비 촉진지구도 22~23층으로 높이가 설정돼 있으며, 유엔사부지 복합개발 사업지도 20층으로 계획이 잡혀 있는 상황이다.

용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(미적용) ▲법적상한용적률(미적용) 등이다. 허용용적률 인센티브는 돌봄시설, 우수디자인, 방재안전 등의 항목을 통해 확보했다. 단 고도제한 영향으로 높이 한계가 발생한다는 이유로, 추가 용적률 확보를 위한 계획은 마련되지 않았다. 즉 높이규제로 용적률 활용도가 떨어지기 때문이다. 물론 별도의 도시계획시설 설치로 인한 기부채납도 발생하지 않아 임대주택도 없다.

예상되는 계획세대수는 679세대로 나타났다. 조합원 분양분은 578세대, 일반분양분은 101세대로 분류된다. 대상지의 경우 모든 조합원이 대형평형을 소유하고 있어, 모두 85㎡(578세대) 이상으로 평형계획이 잡혔다. 세부적으로 ▲98㎡(122세대) ▲117㎡(139세대) ▲132㎡(111세대) ▲144㎡(97세대) ▲162㎡(109세대)로 나타난다. 일반분양분은 모두 60~85㎡(101세대)로 잡혀, 60㎡이하 세대는 전혀 없는 것으로 나타났다.

추정비례율은 64.08%로 예상됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 평당 6,500만원으로 책정됐고, 공사비는 900만원으로 나타났다. 일반분양가는 한강이남과 용산 주요권역 재건축 단지를 기준으로 책정됐다. 조합원분양가는 ▲38평형(22.4억원) ▲44평형(24.9억원) ▲49평형(26.2억원) ▲53평형(27.3억원) ▲60평형(29.4억원)등으로 책정됐다. 일반분양가는 국민평형 기준 21.9억원으로 산출됐다. 34평형을 소유 중인 조합원이 33평형 또는 38평형으로 이동할 시 발생하는 추정분담금은 각각 3.65억원, 5.22억원으로 예상됐다.

제일감정평가법인 관계자는 "대상지는 일반분양분이 많지 않아 초과이익환수제 적용은 받지 않을 것으로 예상된다"면서도 "분양가상한제 지역이라 분양가가 정해져 있는 만큼, 사업성을 끌어올리기 위한 방안을 고민해봐야 한다"고 말했다.

대상지는 층수는 높지 않지만, 낮은 건폐율에 의한 쾌적성이 최대 장점으로 꼽힌다. 임대주택이 없다는 고급 이미지 역시 눈에띄는 부분이다. 다만 용산 청화아파트에 거주하는 대부분의 소유주는 은퇴세대로 구성돼 있어, 분담금을 감당할 수 있을지 여부가 중요하게 작용할 여지가 있다.

한편 대상지 내에 존재하는 대규모 상가는 알파문구 회장 1인이 단독 소유하고 있는 것으로 알려졌다. 아직 조합설립이 이뤄지지 않는 단계라 추후 조합이 만들어지면 상가 협의는 해당 시점 이뤄질 것으로 전망된다.