송파구에서도 핵심 입지에 위치한 잠실한신코아가 용적률 880% 확보를 목표로 '도시정비형 재개발사업'을 도모하고 있어 업계 관심이 모아진다. 잠실한신코아는 아파트, 오피스텔, 상가가 혼재된 사업장이라 현실적으로 재건축보단 재개발 방식이 적합하다는 의견이다. 해당 사업장이 잠실 한복판에서 도시정비형 재개발을 추진할 수 있는 근거는 최근 서울시가 발표한 규제 철폐 덕분인 것으로 나타났다.

26일 정비업계 따르면 잠실한신코아는 입주민들을 대상으로 사업 방향성을 공유하는 시간을 가졌다. 잠실한신코아는 아파트(493세대), 오피스텔 및 상가(306세대)로 구성돼 있어 '한지붕 세가족'이란 별명으로 불린다. 용산 국제빌딩 주변 구역과 강남 개포구역 일부 등이 대표적인 유사 사례로 꼽힌다.

우선 잠실한신코아는 '2030 서울시 도시주거환경정비기본계획'이 변경되면서 잠실 광역중심에 위치해 있음에도 불구하고 재개발사업이 가능하게 됐다. 최근 지역균형발전을 도모하는 차원에서 강남, 잠실, 창동상계 등도 도시정비형 재개발사업 대상으로 추가됐기 때문이다.

결과적으로 잠실한신코아는 도시정비법에 따른 재개발 방식이 적합하다는 판단이 나왔다. 먼저 대상지는 '주택 외 시설' 비율이 높은 편이다. 오피스텔은 주택법 상 준주택·업무시설로 들어가고, 상가(근생)는 부대시설로 포함되는 이유에서다. 또 '공동주택 밀집' 요건을 충족시키지 못해 재건축이 현실적으로 불가하다.

특히 가장 중요한 점은 재건축을 하게 되면 기존 주택소유자만 주택을 분양받을 수 있고, 나머지는 주택 분양이 불투명하다. 도정법 시행령 제63조(관리처분의 방법)을 살펴보면, 부대시설 및 복리시설 소유자는 부대시설과 복리시설 공급만 가능한 점이 원칙이다. 물론 최소분양단위규모의 추산액을 따져 예외 하에 1주택까진 공급이 가능하긴 하나, 최근 신반포2차 판례를 감안할 때 불확실성이 크다. 

도시정비형 재개발사업 방식으로 사업이 추진되면, 최대 880%까지 상향된 용적률 확보가 가능하다. 기부채납 부담을 줄일 수 있고, 사업성 확보 역시 유리하다는 평가다. 무엇보다 속도 면에서 우위를 점할 수 있다. 절차 간소화로 인해 주민동의 단계가 줄어들고, 인허가 절차 지연 리스크가 감소한다는 장점이 있다. 현재 대상지는 신속통합기획 사전자문(패스트트랙)을 통해 사업을 이끌어 갈 예정이다. 이를 위해선 토지등소유자들로부터 30% 이상의 동의를 얻어 구역지정이 이뤄져야 한다.

대상지의 구역면적은 13,485㎡로, 용도지역은 일반상업지역이며 350m 이내 잠실역세권(2·8호선)에 속한다. 지구단위계획에서 정하고 있는 최고 높이는 130m 이하지만, 도시정비형 재개발사업으로 추진할 경우엔 광역중심지에 위치해 있어 150m 이상까지 가능하다. 인접한 더샵스타리버(39층), 푸르지오월드마크(39층)보다 더 높은 층수를 가질 전망이다.

기본 설계를 맡은 에이앤유(ANU)디자인그룹은 대상지의 컨셉을 '잠실의 랜드마크, Lumina Jamsil'로 잡았다. 개략적인 배치계획을 살펴보면 최고층수를 62층으로 계획하면 총 3개동, 49층이면 총 4개동이 들어서게 된다. 모든 세대의 평형을 84㎡로 가정할 경우, 총 세대수는 866세대로 산출된다. 이곳의 용적률 체계는 ▲기준용적률(600%) ▲허용용적률(880%) ▲상한용적률(법정용적률 2배) 등으로 수립될 예정이다.

잠실한신코아 재개발의 핵심은 사업조건이 다른 아파트, 오피스텔, 상가원들이 동일한 입주권을 확보할 수 있는지 여부로 보인다. 재건축이 아닌 재개발로 사업노선을 정한 것도 이같은 이유 때문이다. 도정법 제36조(재개발사업의 분양대상 등) 제1항 제3호에 따르면, 토지등소유자가 보유중인 물건의 권리가액이 재개발을 통해 짓게 될 최소규모 공동주택의 추산액보다 높으면 분양권이 주어진다. 

황길상 법무법인 조운 변호사는 "재개발의 경우 추산액이 극히 낮은 소형 공동주택을 사업계획에 반영하면 서울시 조례에 의거 권리가액이 작은 상가나 오피스텔 소유자들도 입주권을 받을 수 있다"며 "다만 추산액을 최소화한 소형 아파트가 부동산 시장의 실제 수요에 부합하는 상품성을 갖출 수 있는지가 관건이 될 것”이라고 설명했다. 

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