이촌1구역이 용산 국제업무지구와의 '연계성'과 한강조망을 겨냥한 '높이계획'을 토대로 밑그림 그리기에 한창이다. 대상지는 이미 추진위원회 구성까지 마친 상태인 만큼, 타 사업지 대비 시간 단축도 용이하다는 평가다. 다만 확실한 경쟁력을 얻기 위해선 완벽한 한강조망권 확보가 선행돼야 한다는 게 토지등소유자들의 목소리다.

18일 정비업계 따르면 용산구청은 최근 이촌1구역의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 대상지는 장기간 개발에 매진했으나 용산 미래비전(안) 프로젝트가 성과를 거두지 못하면서 추진동력을 잃었다. 그러나 23년도부터 신속통합기획 자문사업(Fast-Track) 방식을 채택하면서 사업에 속도를 내기 시작했다.

이촌1구역의 구역면적은 23,543㎡로, 노후불량건축물이 96.3%에 달할 정도로 정비가 시급한 곳이다. 용도지역은 1종·2종이 혼재돼 있으나, 특별계획구역의 영향으로 준주거지역으로 종상향이 계획돼 있다. 인근 중산시범과 이촌시범·미도연립도 동시에 개발이 이뤄지면 서부이촌동에도 대규모 변화의 바람이 불어 지역 활성화가 예상된다.

토지이용계획(안)을 살펴보면 바깥쪽 공공공지는 서울시, 안쪽 공공공지는 용산구에 각각 기부채납을 할 예정이다. 해당 사업장은 1,000세대 미만으로 계획이 잡혀 공원 건립에 대한 의무면적은 없다. 대신 사회복지시설이 부족하단 판단 하에, 어린이집과 노인요양시설이 공공을 위해 제공될 것으로 예상된다.

이곳의 최고층수는 준초고층 49층이하(167m이하)로 계획이 잡혔으며, 3개동 중 가운데에 위치한 1개동이 최고층수 주동으로 구성된다. 특히 '한강변관리기본계획'과 '2040서울도시기본계획'에 맞춰 용산국제업무지구와의 조화를 위해 V자형 스카이라인 계획이 잡혔다. 40층부터 100층까지 다채로운 경관이 연출될 것으로 보인다.

용산국제업무지구와 맞닿아 있는 단지 중앙 부근엔 도시계획도로가 아닌 보차혼용통로(14m)가 마련된다. 만약 도시계획도로가 들어서게 되면 단지가 이분할될 뿐더러 주차장도 분리될 우려가 있기에, 사업적인 측면에서 보차혼용통로가 유리하다는 게 도시계획업체 측의 설명이다. 맞은편에 만들어지는 4지교차로와의 연결성에 주목할 필요가 있다. 추가로 이촌동교회 진출입구 확보를 위한 보차혼용통로(6m)도 계획됐다.

용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(210%) ▲상한용적률(259.2%) ▲법적상한용적률(500%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브(20%)는 보차혼용통로, 열린단지, 돌봄시설, 세입자주거대책 항목을 넣어 채우게 됐다. 상한용적률 증가분은 도로, 공공공지, 공공시설 기부채납을 통해 얻었다. 늘어난 법적상한용적률 인센티브의 절반은 임대와 일반분양으로 각각 나눠 짓게 된다.

건축계획(안) 상 예상되는 주택공급물량은 775세대로, 임대주택수는 197세대다. 세부적으로 세대수는 ▲60㎡미만(428세대) ▲60~85㎡미만(304세대) ▲85㎡초(43세대)로 나뉜다. 공공임대는 총 197세대로, 59㎡(117세대)와 84㎡(80세대)로 분류된다. 소셜믹스를 통해 분양되는데 토지는 기부채납이고 건축물은 표준건축비만 받고 판매하게 된다.

현재 전체 토지등소유자(525세대)들은 한강조망권 확보를 희망하고 있는 상황이다. 하지만 대상지 한강변 부근엔 22층 높이의 대림아파트가 위치해 있어 모두가 조망권을 가질 수 있을지 여부는 지켜봐야할 문제다. 서울시는 소셜믹스 규정에 따라 분양주택과 임대주택을 구분하지 않고 무작위 공개추첨을 원칙으로 하고 있다. 구분을 없애고 계층 간 자연스러운 통합을 유도한다는 취지에서다. 현재 해당 사업장의 설계사는 나우동인 건축사사무소다. 

그러나 토지등소유자들은 로열층과 저층, 조망권 유무에 따른 형평성 문제를 제기하며 불편함을 내비쳤다. 소셜믹스 취지는 충분히 이해하나, 한강조망권이 랜덤으로 설정된다면 주민들의 사업열의가 줄어들고 재산권 침해로도 이어질 수 있다는 판단 때문이다.

한편 이같은 논란에 서울시 내부에서도 소셜믹스 정책을 두고 재검토를 고심하고 있는 것으로 알려졌다. 앞서 오세훈 서울시장은 일률적인 기준을 적용하기보단, 현장 사정을 고려한 유연한 대응이 필요하다는 입장을 보인 바 있다. 즉 소셜믹스 원칙은 지키되, 단지별 상황에 맞춰 '조건부 유예' 또는 '현금 기부채납' 방식도 열어둘 수 있다는 의견이다.