① 조합이 없는 공공방식 정비사업, 다물권자 거래시 법리 적용의 혼란

재개발, 재건축 정비사업은 일반적으로 조합이 사업시행자가 되는 조합방식과 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 사업시행자가 되어 추진하는 공공방식으로 나뉜다.

그런데 토지주택공사등이 공공방식의 재개발, 재건축 사업구역에서 다수의 부동산을 소유하고 있던 다물권자가 일부 부동산을 매도하는 경우, 그 양수인이 단독 분양자격(입주권)을 가질 수 있는지에 대하여 도시정비법에 명시적인 규정이 없어서 이에 대한 문의가 많았다. 더구나 그 매매 시점에 따라서 단독 분양자격 인정 여부가 달라지기 때문에, 양수인 입장에서는 매매 시점이 매우 중요한 문제였다.

실제 실무에서는 단독 분양자격이 인정될 수 있는 기준 시점이 ‘분양신청 종료일’ 기준인지, 아니면 ‘사업시행자 지정일’ 기준인지에 대하여 견해가 나뉘어 있다.

② 2025. 5. 20. 시행된 개정 도시정비법 이전 – ‘분양신청 종료일’ 기준이 다수 견해

도시정비법 제39조 제1항은 ‘조합원의 자격과 제한’에 관한 규정이다. 투기방지 목적에서 소위 조합원 쪼개기를 금지하는 취지의 내용을 규정하고 있고, 조합방식 정비사업에 적용되어 왔다. 이 조항은 조합설립인가 이후 다물권자가 일부 부동산을 제3자에게 양도한 경우, 양도인과 양수인을 합해 1인의 조합원 지위만 인정한다는 규정이다.

이 규정을 공공방식에 유추적용하여 ‘사업시행자 지정일’을 기준으로 해야 한다는 견해도 존재한다. 그러나 도시정비법 제39조 제1항을 공공방식에 유추 적용할 수 있는 법적 근거도 없고, 실무상으로도 해당 규정은 적용 대상이 아니라는 것이 다수 견해다.

더구나 분양자격은 토지등소유자의 가장 핵심적인 재산권에 해당하므로, 그 권리를 제한하기 위해서는 반드시 명확한 법률적 근거가 필요하다. 조합 방식에 적용되는 제한 규정을 공공방식에 무리하게 확대 적용하는 것은 법치주의 원칙에 반한다는 입장도 있었다.

그동안 공공방식에서는 사업시행자 지정일이 아니라, 분양신청기간 종료일(관리처분계획 기준일)까지 다물권자로부터 일부 부동산을 취득한 양수인에게도 단독 분양자격을 인정해야 한다는 해석이 실무관행이었고 또한 법조계에서 다수 견해로 받아들여졌다.

③ 2025. 5. 20. 시행된 개정 도시정비법 이후 –‘사업시행자 지정일’ 기준 명시

그러나 이러한 기존의 해석은 2025. 5. 20. 시행된 개정 도시정비법으로 크게 바뀌었다. 개정 도시정비법 제39조 제1항은 조합방식이 아닌 공공방식에도 적용될 수 있도록 그 범위를 확장하였다. 즉, 공공방식 정비사업에서 사업시행자 지정일 이후에 다물권자가 일부 부동산을 매도한 경우, 이제 그 양수인은 단독 입주권을 인정받을 수 없게 되었다.

다만, 위 개정법은 부칙에 따라 2025. 5. 20. 이후에 토지주택공사등이 사업시행자로 지정된 경우부터 적용된다. 경과규정에 따라서 공공재개발 구역에서 2025. 5. 20.까지 토지주택공사 등이 아직 사업시행자로 지정되지 않았다면, 해당 구역에서는 사업시행자 지정일 이후에 다물권자 부동산을 매수한 사람은 단독 분양자격을 인정받지 못하게 되는 것이다.

그리고 2025. 5. 20. 이전에 이미 사업시행자가 지정된 구역에는 위 개정 도시정비법 규정이 적용되지 않고, 여전히 분양신청 종료일 기준으로 처리될 것으로 보인다.

④ 법적 안정성 확보를 위한 권리 기준의 명확화

2025년 개정 도시정비법은 공공방식의 정비사업에서 다물권자 입주권 쪼개기에 따른 투기 문제를 해소하기 위한 입법적 조치로 평가된다. 법령이 개정되기 전에는 실무상 불확실했던 분양자격 기준을, ‘사업시행자 지정일’이라는 명확한 시점으로 통일하였다.

공공방식의 재개발 재건축 정비사업에서 다물권자의 부동산을 매수한 경우, 입주권 취득 여부는 2025. 5. 20. 시행된 도시정비법 전후의 차이를 반드시 고려해야 한다. 이는 단순한 행정 처리 문제가 아니라, 수억 원이 걸린 재산권 판단의 기준이 되므로, 거래 당사자들은 반드시 사업시행자 지정일, 소유권 이전일 등의 법적 시점을 정확히 확인해야 한다. 정비사업은 복잡한 법률과 행정이 결합된 영역이다. 법률전문가의 자문을 통해 거래 리스크를 미리 점검하는 것이 무엇보다 중요하다.