광진구 대장주로 손꼽히는 광장극동이 통합재건축을 추진 중인 가운데, 단지와 지하철 출입구를 잇는 연결통로 개설이 계획되고 있다. 대상지는 뉴:홈정책을 도입해 사업성을 끌어올리는 한편, 한강뷰와 더불어 미래가치를 고려한 단지-출입구 연결로 광장극동 고유의 정체성을 입히고자 여념이 없는 모습이다.

7일 정비업계 따르면 광장극동아파트의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회가 최근 개최됐다. 현장엔 다수 토지등소유자들의 방문으로 앉을 자리가 없을 정도로 인산인해를 이뤘다. 해당 사업장의 용역은 ㈜KTS엔지니어링과 ㈜나우동인건축사사무소가 맡아 진행됐다.

신속통합기획 자문사업(패스트트랙)을 통해 사업을 추진 중인 광장극동의 구역면적은 78,843㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지키로 했다. 준주거지역으로 종상향이 이뤄지지 않은 이유는 용적률이 제한적으로 올라갈 뿐, 되레 기부채납에 따른 부담이 크게 작용한다는 이유에서다.

대신 광장극동은 뉴:홈 제도를 단지 내 적용하는 방안을 추진하고 있다. 뉴:홈이 적용되려면, 토지의 절반(50%) 이상이 승강장으로부터 250m 안에 들어가야 한다. 광나루역이 이에 해당한다. 정부에서 만든 뉴:홈은 법적상한용적률의 1.2배까지 용적률을 완화해주는 대신, 상향분의 절반 이상은 공공주택으로 공급하는 제도다. 뉴:홈 제도 적용 시, 추가 기부채납이 없고 조합원 분양수익도 가져올 수 있다는 장점이 따른다.

광장극동의 기용적률은 202%로 다소 높은 편으로 분류된다. 확보 가능한 최대 법적상한용적률도 300% 뿐이다. 다만 사업성 한계를 이겨내고자 추진준비위원회는 고민했고, 결국 뉴:홈 적용을 통해 용적률을 최대 333%까지 끌어올리게 됐다.

용적률 체계는 ▲기준용적률(210.6%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(299.99%) ▲법적상한 초과용적률(333%) 등으로 수립될 예정이다. 우선 서울시 건축물 심의기준에 맞춘 인센티브 항목을 적용해 20%p가 올랐다. 상한용적률과 법적상한용적률 증가분에 따른 기부채납 임대는 각각 91세대와 210세대로 나타났다. 아울러 법적상한 초과용적률의 증가로, 공공임대주택(9.89%)과 공공분양주택(9.98%)수는 80세대와 83세대로 계획됐다. 법적상한 초과 구간의 분양주택은 13.24%로 나타났다.

뉴:홈 도입 이외에도 광장극동 주민들의 이목을 끈 핵심 포인트는 단지 내 설치되는 지하철 연결보행통로다. 광장극동은 광나루역 3번출구가 그간 보행환경에 피해를 준 점에 주목했다. 이에 출입구를 대지 아래로 이설해 지하로 연결함으로써 보행편의를 유도하는 방안을 내놨다. 구역계 모퉁이 북측 상단엔 문화공원과 공공복합시설(재가노인·체육·교육)이 마련될 계획인데, 출입구를 해당 건물 지하와 연계해 설치한다는 방침이다.

KTS엔지니어링 관계자는 서울교통공사와의 협의 과정에서 공공의 이익을 내세워 설득했던 것으로 알려졌다. 기존 보행의 어려움을 해소할 수 있고, 엘리베이터 설치 등을 통해 노약자분들의 이동편의를 개선할 수 있다는 점을 강조했다. 광장극동 주민들 외에도 인근 주민들의 편의성도 고려됐다는 게 KTS엔지니어링 측의 입장이다. 특히 공공복합시설 바로 옆에 연도형 상가도 배치되는 만큼, 분양 가치도 높일 수 있을 것으로 예상된다. 이와 같은 이유로 현재 서울시도 해당 프로젝트를 긍정적으로 검토하고 있는 것으로 전해졌다.

최고 49층 높이로 올라가는 대상지의 예상되는 주택공급물량은 2,043세대로, 조합원·일반분양분은 1,579세대로 나타났다. 나머지 임대물량은 ▲기부채납임대(91세대) ▲법적상한임대(210세대) ▲공공임대(80세대) ▲공공분양(83세대)로 분류될 전망이다. 해당 사업장의 경우엔 30~50㎡에 해당하는 소형평형이 없다는 특징이 있다. 광장극동은 전체 조합원의 한강뷰가 가능할 것으로 예상됐다. 소셜믹스 원칙을 준수하되, 가급적 한강변 1열 부근엔 조합원 입주가 가능하도록 중대형 평형 배치가 이뤄질 계획이다.

한편 설명회 말미엔 ▲한강변 접근편의를 위한 시설 설치 여부 ▲유치원 배치 ▲기부채납(재가노인복지시설) 등과 관련한 다양한 주민질의가 이어졌다. 대상지는 한강과 맞닿아 있는 입지적 특성상 한강과 관련한 질문이 많았다. 한 토지등소유자는 "한강 접근성이 떨어져 타단지로 우회해서 이용하고 있다"며 "직접 접근이 가능한 시설이 마련될 수 없냐"고 물었다. 이에 KTS엔지니어링 관계자는 "완충녹지를 연결녹지로 바꿔 산책로를 조성하는 등 많은 노력을 기울였으나, 수요가 적고 현실성이 떨어진다는 이유로 자문회의에서 반려됐다"고 설명했다. 그러면서 "입체데크·입체공원 등은 한강유역환경청 의견이 반영돼야 하는데 정책 기조가 이를 허가하지 않는 분위기"라고 부연했다.

재가노인복지시설과 관련해선 "서울시는 지역에 필요하지만 님비시설로 분류돼 확보가 어려운 시설을 의무조건으로 부여해 넣고자 한다"며 "재가노인복지시설을 포함시켜야만 사업이 진행될 수 있어 넣을 수 밖에 없었다"고 설명했다. 또 유치원 등원이 어렵다는 한 주민의 의견엔 "유치원의 경우 일조 영향을 받지 않는 한강변 건물 1층에 배치됐다"며 "소유주와 협의를 거쳐 최종 위치가 결정될 것"이라고 답했다.

한편 광장극동은 극동1차와 극동2차의 통합재건축을 통해 사업이 추진되고 있는 상황이다. 통상 통합재건축은 사업난이도가 높고, 이해관계도 나뉘어 추진이 쉽지 않은 편이다. 하지만 광장극동의 경우 양측 주민들의 협조 하에 큰 갈등없이 사업이 이뤄지고 있는 것으로 전해졌다. 일반적인 통합재건축 사례와 달리, 사업컨디션과 조건 자체가 통합에 유리하게끔 환경이 조성돼 있기 때문인 것으로 보인다.