금천구에 소재한 독산2구역이 최대치에 가까운 사업성 보정계수(1.98)에 힘입어 허용용적률을 약 250% 수준까지 받게 됐다. 허용용적률은 토지 및 건축물 기부채납을 필요로 하지 않기에, 최대한 많이 확보할수록 주민들에겐 이득이다. 당장 눈에 보이는 가시적인 효과로는 '임대주택(국민주택규모)'이 큰 폭으로 줄어든다는 점이다. 예비 조합원들 입장에선 분담금 절감을 기대할 수 있는 긍정적인 변화다.

24일 정비업계 따르면 서울시는 최근 독산2구역(독산2동 1036번지 일대) 주민들을 대상으로 신속통합기획(안) 설명회를 개최했다. 신속통합기획(안)은 정비계획(안)을 수립하는 과정에서 '참고서'가 될 기본 가이드라인이다. 정비계획(안) 수립 시, 가장 중요한 요소는 '용적률'이다. 이때 결정되는 용적률 체계(기준용적률-허용용적률-상한용적률-법적상한용적률)가 사실상 향후 사업 향방을 결정짓게 된다.

독산2구역의 기존 용도지역은 제2종(7층이하) 일반주거지역이지만, 제3종일반주거지역으로의 '2단계 종상향'이 예정돼 있다. 구역지정이 되는 시점부터 주민들이 소유한 토지 가치가 오른다고 보면 된다. 용도지역 상향 조정의 일환으로, 대상지 내 아파트 최고층수도 40층까지 지을 수 있는 여건이 마련됐다. 서울시는 구역계 중앙부에 총 4개동의 타워형 주동을 계획했다. 물론 건축계획은 향후 사업 추진 과정에서 계속 바뀐다.

대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(249.6%) ▲상한용적률(274.5%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립될 예정이다. 사업성 보정계수 적용으로, 허용용적률은 기존(230%)보다 19.6%p나 올라갔다. 허용용적률은 토지 및 건축물 기부채납을 필요로 하지 않는다. 상한용적률 혜택을 받기 위한 기부채납 양은 동일하다. 대신 법적상한용적률 확보를 위해 법적으로 지어야 할 임대주택이 대폭 줄었다.

현재 토지등소유자는 872명으로, 계획 세대수는 총 2,100세대 내외로 예상됐다. 앞서 언급했듯이, 계획 세대수는 평형 구성을 어떻게 하느냐에 따라 달라진다. 향후 토지등소유자들의 희망평형 수요조사를 거쳐 결정되기에 지금은 전혀 신경쓸 필요가 없다. 정비계획(안)을 수립하는 시점에서 가장 중요한 건 용적률이다. 용적률 혜택을 받기 위해 무엇을 기부채납으로 결정해야 할지 인허가청과 협의하는 것이 우선순위다.

신속통합기획(안)에 따르면, 해당 사업장은 ▲경관 ▲커뮤니티가로 ▲주변지역 연계 ▲생활가로 총 4개의 컨셉에 맞춰 주동 배치를 해나갈 것으로 보인다. 다양한 유형의 주동 계획은 단지 가치를 높이는 것과 관련 있다. 독산2구역 근방으로는 여러 사업장(독산1구역, 독산시흥구역 등)의 개발사업도 함께 진행 중이다. 함께 자산가치 상승을 이뤄내기 위해선, 연접해 있는 구역들과의 상생 전략도 필요할 것으로 업계는 보고 있다.

현재 독산2구역 추진준비위원회는 정지은 준비위원장이 이끌고 있다. 주민들의 든든한 성원에 힘입어, 연내 추진위원회 설립을 목표 과업으로 설정했다. 정비구역 결정고시가 나는 즉시, 후속 절차들도 순차적으로 체계에 맞게 진행해 나갈 방침이다.