"목동11단지는 안전진단 통과가 늦긴 했지만, 타 단지와 불과 6개월 정도 차이입니다. 올해 8월 전후로 지정고시가 나면 격차는 더 줄어들겠죠. 다만 대상지는 구역계 내 학교가 많고, 고도제한도 있어 계획 세우기가 쉽지 않았어요. 따라서 향후 교육·환경영향평가 심의가 무엇보다 중요할 것으로 생각됩니다."

이기재 양천구청장은 최근 열린 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 목동11단지 주민설명회에서 이같이 말했다. 대상지는 정비사업지 중 유일무이하게 단지 내 초·중·고가 3곳이나 있는 지역적 특징을 갖고 있다. 학교는 재개발·재건축 사업에선 계륵같은 존재다. 결국 교육·환경영향평가 등의 인허가 절차가 사업 속도를 결정짓는 변곡점으로 작용할 전망이다.

31일 정비업계 따르면 목동11단지는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 나섰다. 토지등소유자들을 대상으로 한 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜인토엔지니어링이 맡아 진행했다.

목동11단지 구역면적은 128,668㎡로, 이중 획지면적은 102,335㎡(79.5%)에 해당한다. 나머지는 정비기반시설인 도로, 공원, 녹지로 이뤄졌다. 이전 대비 획지면적이 다소 줄어든 이유는 늘어난 세대수 만큼 도로를 확폭하거나 공원면적을 늘려야 하기 때문이다. 목동11단지의 토지 용도지역은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 구성돼 있으며, 용도변경 없이 제3일반주거지역을 유지하게 된다.

대상지는 고도제한 영향을 받아 최고층수는 41층으로 결정됐다. 획지1은 124m이하(41층이하), 획지2는 73m이하(24층이하)다. 중저층 배치구간은 15층 이하로, 목동로3길에 연접해 건축되는 아파트의 첫 주동은 7층 이하로 건축된다.

토지이용구상(안)을 살펴보면, 우선 신트리공원과 연계한 목동동로변 근린공원이 계획됐다. 또 계남근린공원과 연계한 중앙로변 소공원 계획도 잡혔다. 원활한 교통소통 차원에서 ▲목동동로 ▲목동동로2길 ▲목동로3길이 확폭될 예정이다. 사회복지시설(노인종합복지관) 위치는 이동이 결정됐다.

현재 목동11단지 구역 안에는 ▲계남초 ▲봉영여중 ▲목동고 3개 학교가 위치해 있다. 이날 도시계획 관계자는 "학교 이전이나 변동사안은 없다"며 "학교 일조권 부분은 추후 입주시점에 맞춰 교육환경영향평가를 통해 알 수 있다"고 설명했다. 이어 "이주 문제가 있어, 학부모님들은 아이들을 해당 학교로 보내기 어려울 수 있다"며 "취학아동 수를 고려해 학교 규모가 증설될 수 있는 가능성도 있다"고 덧붙였다.

용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(249.24%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로, 열린단지, 돌봄시설, 방재안전 등으로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 토지·건축물 기부채납을 통해 상한용적률은 249.24%까지 향상되며, 법적상한용적률 인센티브의 절반은 임대주택을 지어야 한다.

예상되는 주택공급물량은 2,575세대로, 분양주택과 공공주택는 각각 2,243세대, 332세대로 나뉜다. 기부채납에 따른 임대주택 수는 94세대로, 59㎡(76세대)와 84㎡(18세대)로 계획됐다. 또 국민주택 임대수는 총 238세대로, 59㎡(214세대)와 84㎡(24세대)로 산출됐다.

추정비례율은 111.65%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 800만원으로 책정됐다. 84㎡ 기준, 조합원분양가는 16.88억원, 일반분양가는 19.86억원으로 예상된다. 해당 단지의 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 책정됐다.

한편 목동11단지는 앞서 한국자산신탁(한자신)을 예비신탁사로 선정한 바 있다. 한자신은 목동11단지의 정밀안전진단부터 정비구역 지정과 사업시행자 지정고시에 참여하는 예비신탁사 역할을 수행하고 있다.