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[법무법인 센트로] 몇 달 전, 강남의 한 재건축 아파트를 구입한 A씨로부터 상담 요청을 받았다. 매도인 B씨는 해당 재건축 구역에서 아파트와 상가를 모두 소유하고 있는데, 그 중 아파트를 A씨에게 매도했다. 아파트를 매입한 A씨는 단독 조합원 지위와 단독 분양자격이 인정될 수 있을까? #1. 투기과열지구 조합원 지위 승계 요건 강남, 서초 등 투기과열지구 구역의 입주권 투자에 대한 법률 상담 요청이 최근 부쩍 늘었다. 투기과열지구 내 재건축 구역의 경우, 조합설립인가 후에는 부동산을 거래하더라도 원칙적으로 조합원 지위 승계가 금지되나 예외적으로 사업이 지연되거나 또는 매도인이 일정한 법정 요건을 충족할 경우 조합원 지위 승계가 가능하다. 대표적으로 1) 투기과열지구에서 조합설립인가 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속 소유하고 있는 자가 사업시행인가 신청 전에 해당 부동산을 양도하는 경우 또는 2) 매도인이 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간이 10년 이상 그리고 거주기간이 5년 이상인 경우 등이 있다. 특히 압구정의 재건축 조합들은 대부분 2021년 조합설립이 되었고 3년이 지나고 있음에도 불구하고 사
1. 지역주택조합 매도청구 소송이란 지역주택조합이 사업을 진행하여 주택을 건설하기 위해서는 주택건설대지의 95퍼센트 이상 소유권을 확보하여(등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합의 경우) 사업계획승인권자로부터 주택건설사업계획의 승인을 받아야 한다(주택법 제21조 제1항 제1호). 주택건설사업계획승인을 받은 지역주택조합은 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물 포함)의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있는데(주택법 제22조 제1항), 지역주택조합이 대지 소유자에 대하여 대지 및 건축물의 소유권이전 및 인도를 구하는 소송을 매도청구 소송이라 한다. 주택건설사업계획승인을 받은 지역주택조합은 매도청구 대상 대지에 대하여 그 대지 소유자와 매도에 관한 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결이 있어야만 공사를 시작할 수 있기 때문에(주택법 제21조 제2항), 매도청구 대상 대지 소유자들과 합의가 이루어지지 않은 경우 지역주택조합은 매도청구 소송을 진행할 수밖에 없다. 2. 매도청구 소송에서 중요한 것은 적정한 부동산 가액을 평가받는 것 지역주택조합이 지역주택조합 사업을 절차적 또는 실체적으로 위법하게 진행하였
조합원들이 종전자산감정평가 결과서를 받을 때, 내 땅의 일부가 '이지목(異地目)'으로 평가돼 주변 감정평가액의 3분의1을 받는 경우가 종종 있다. 이지목은 공부상 기록(토지대장)과 실제 이용상황이 다른 땅을 의미한다. 이지목 도로란, 지목이 도로는 아니지만, 현재 도로로 사용되고 있는 경우를 지칭한다. 내 땅이 이지목인지 여부, 1필지 중 면적은 얼마나 되는지는 한국국토정보공사 등 전문기관의 측량을 거쳐 판단된다. 감정평가 실무기준(국토교통부 고시 제2023-522호)에 따르면, 종전자산평가는 사업시행계획(안) 인가고시가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가한다고 규정돼 있다. 다만, 이지목 도로에 관한 구체적인 평가기준은 없다. 이지목 도로는 실무관행상 토지보상법 시행규칙 제26조(이하 ‘동 규칙’) 제2항의 ‘사실상의 사도’로 보아, 동 규칙 제1항 제2호의 규정을 준용해 인근 토지 평가액의 3분의 1 이내로 평가한다. 판례도 이지목 도로를 ‘사실상의 사도’로 보고 해당 정비사업구역 내 동일한 기준을 적용하여 1/3 이내로 평가하였다면, 위법하다고 볼 수 없다고 판시했다. 관례와 판례는 위와 같으나, 감정평가사로서의 개인적 의견은 다르다. 우선 이지목 도로
"여의도 내에서도 경쟁입니다. 영등포구청은 행정적으로 지원할 뿐 의사결정은 주민 분들의 몫이죠. 저도 시범아파트 조합원인데, 이해상충 이슈가 있어 직접 보고를 받지도 결재하지도 않습니다. 초고령 사회를 뒷받침할 인프라는 필요합니다. 좋고 나쁨의 이슈가 아닌 사회적 '필요'에 의해서 기부채납 시설은 결정되어야 하죠. 시범은 (신속통합기획 반대) 현수막도 보이던데, 대교가 부럽기도...(하하)" 최호권 영등포구청장이 이달 1일(월) 여의도 대교아파트 주민설명회에서 이같이 말했다. 대교아파트 정비계획 변경(안)을 설명하는 자리였다. 최 구청장은 본인도 여의도 시범아파트 조합원이라는 점을 언급하며, 구청은 구민들의 고민을 풀어주는 역할이지 앞장설 수 없음을 밝혔다. 초고령 사회가 구호에 그치지 않기 위해선 어르신을 위한 사회적 인프라도 필요하다는 생각을 주민들과 공유했다. 필자는 창립총회 때보다 대교아파트의 순부담율이 5%p 많아졌음을 인지하고, 기부채납 양과 종류가 궁금해 현장을 찾았다. 다만 기부채납 부분을 발표하는 찰나의 순간에도 계속 머릿속을 맴돌던 말이 있다. 바로 부러움이다. 뭘 부러워하는 것일까. 시범, 삼부, 한양, 공작 등 저마다 가진 고유 장점과
상가 소유주들이 아파트를 받을 수 있는 근거는 ①도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호와 ②조합 정관, ③건설교통부(現 국토교통부)의 유권해석 등이 있다. 상가 소유주들은 상가를 분양받는 게 원칙이다. 하지만 도시정비법 시행령 제63조에는 예외적으로 '새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우'에 한해 아파트를 공급할 수 있다고 기재돼 있다. 과거 건설교통부는 '새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우'라는 규정 안에 '부대·복리시설을 공급받지 아니하는 경우'가 포함된다고 유권해석을 내렸다. '부대·복리시설 공급받지 아니하는 경우'란, 조합이 상가를 지었지만 상가 소유주들이 상가를 분양신청하지 않은 사례가 포함된다. 이에 대해, 지금의 국토교통부가 건설교통부의 유권해석을 뒤집었다. '부대·복리시설 건설하지 아니하는 경우'에 한해서만, 상가 조합원이 아파트를 분양받을 수 있다고 지난해 밝혔다. 쉽게 말해, 상가를 짓게 될 경우에는 상가 소유주들은 상가만 받을 수 있다는 의견을 낸 것이다. 서울시도 위와 같은 국토교통부의 유권해석에 기초해 ‘재건축사업 부대·복리시설 소유자 주택공급 규정 운영방안’을 지침으로 관련 부서에 내려보냈다. 조합이 상가를 지을
[법무법인 센트로] #1. 다툼의 양상, “공의(共議)는, 때로 다툼을 통해” 재개발·재건축 조합(이하 ‘조합’이라고 한다)과 종교단체 사이 다툼이 끊이지 않고 있다. 대개, 종교단체는 처음부터 조합과 다투려 하지 않는다. 종교단체는, 종교시설의 터가 강제로 옮겨지게 되는 상황에서도 ‘잘 알지 못해서’, ‘조합이 알아서 대책을 마련해 주겠지’, ‘목소리를 높이면 덕이 되지 않을 수가 있지’ 하며, 사업초반에는 침묵과 긍정으로 조합의 사업을 지켜보고 안내를 따라가는 경우가 많다. 하지만 이전대책 마련을 포함하는 ‘종교용지 및 종교시설에 관한 내용’이 관리처분계획으로 수립되지 않은 것을 확인하게 될 때, 무언가 잘못 되고 있다는 것을 직감하고야 만다. 사실, 이때는 조합과 교회가 종교용지 및 종교시설에 관하여 함께 논의를 하기에는 많이 늦었다. ‘그러나 이제라도’, 종교단체는 조합과 ‘대화로’, ‘공문을 주고 받으며’, ‘구(시)청에 호소하며’, ‘법원에 권리를 주장하며’ 등 다양한 양상으로 공의(共議)의 자리를 마련하여야 한다. #2. 다툼의 원인, “내 권리는 몇 조 몇 항?” 법률관계는 권리와 의무로 구성된다. 따라서 구체적인 권리와 의무는, 법률관계를 규
Q. 안녕하세요. 가로주택정비사업을 진행 중인 조합입니다. 구역계에서 빠진 곳을 새롭게 편입시키려고 하는데요. 2가지 질문이 있습니다. ①조합설립변경인가를 새롭게 받아야 하는데, 토지등소유자의 동의율 요건을 전체 구역계 기준으로 해야 할까요? ② 그리고, 기존 토지등소유자들에게도 동의서를 다시 받아야 하나요? A. 정한철 변호사입니다. 우선, 2014년 대법원 판례를 살펴보면, 사업구역 위치를 변경하고 면적을 확대할 경우 원칙적으로 전체 구역(기존+추가)을 대상으로 법정 동의 요건을 갖춰야 합니다. 최근 법제처는 가로주택정비사업 조합이 사업구역 면적을 증가시키는 내용으로 조합설립변경인가를 받으려는 경우, [소규모주택정비법 제23조 제1항]에 따른 토지등소유자의 동의율 충족 여부는 전체 사업시행구역을 기준으로 판단하되, 기존 토지등소유자들한테는 새롭게 동의서를 받지 않아도 된다고 유권해석을 내렸습니다. 자세히 살펴볼까요? 조합설립변경인가 신청서를 보면 '토지등소유자 수 및 동의율'을 기재해야 합니다. 따라서 조합설립변경인가 시, [소규모주택정비법 제23조 제1항]에 따라 토지등소유자의 동의율을 충족해야 하는 것으로 보입니다. 문제는 '토지등소유자의 동의율' 요
[법무법인 센트로] # 들어가기 앞서 2019년 4월, 재개발·재건축 조합을 이끌어 나갈 집행부가 되기 위한 '자격요건'이 강화됐다. 비리 발생 여지를 초장에 잡겠다는 목적이 담겼다. 조합 임원은 ①정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주기간이 1년 이상 ②정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축의 경우, 건축물과 그 부속토지)를 5년 이상 소유한 경우에만 선임될 수 있다. ①과 ②, 둘 중 하나만 충족하면 된다. 거주기간과 소유기간 모두 특별한 제한이 없는 바, 반드시 연속해서 조건을 충족하지 않아도 된다. 단, 소유기간은 조합 임원이 본인 명의로 소유하고 있던 기간만 합칠 수 있다. 배우자 또는 직계존비속 명의로 소유한 기간은 산식에 포함되지 않는다. 하급심에서도 동일한 입장이다. 조합장은 앞선 거주요건(①)과 소유요건(②)에 더해, 정비구역 내 거주의무 부과규정도 적용받는다. 도정법 제41조제1항에 따르면, 조합장은 선임일부터 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주(영업을 하는 자의 경우 영업)해야 한다. 이를 못 지키면, 자리도 없다. 조합장이 정비구역 내에서만 거주하지 않고, 정비구역 외 다른 곳
갈 길 먼 상계2구역이 혹독한 겨울을 나고 있다. 작년 연말 관리처분계획(안)이 부결된 영향이다. 조합장은 취임 후 10년 만에 처음으로 총회 안건이 부결됐다고 담담한 어투로 밝혔지만, 설명회 내내 이어진 어두운 낯빛만큼은 복잡한 심경을 대변했다. 조합은 고심에 고심을 거듭한 끝에 수정·보완한 관리처분계획(안) 내용을 조합원들과 공유했다. 분담금을 최소화하려면, 매출을 늘리거나 혹은 비용을 줄여야 한다. 매출을 결정짓는 건 일반분양 건축연면적이다. 조합원 분양가보다 평균적으로 10% 이상 비싸게 팔 수 있어서다. 일반분양은 소형평형(43㎡·49㎡) 292세대로 계획돼 있다. 계획된 용적률(244%)이 늘어나거나 조합원들이 분양을 포기하지 않는 한, 일반분양을 늘릴 방법은 극히 제한적이다. 이에, 조합은 평당 일반분양가를 2,600만원에서 2,950만원으로 상향 조정하는 방향으로 관리처분계획(안)에 기재될 매출액을 증가시켰다. 당초 조합원 분양가로 추정했던 보류지(13세대)도 준공 이후 실거래가로 매각함을 전제로 매출액을 늘렸다. 보류지는 정비사업에서 조합원 권리내역이 달라질 것을 대비해 분양하지 않고 여분으로 남겨두는 주택이다. 일반분양 가격은 향후 주택시장
'진정한 No.1'을 캐치프레이즈 삼아 노량진1구역에 항상 진심이었던 GS건설이 홀연히 모습을 감췄다. 건설사들이 맹목적으로 총회 현장에 보내던 축하 화환도 없었다. GS건설의 빈 자리를 메우고 조합원들을 반겨준 건 호반건설과 포스코이앤씨였다. 임원(조합장·감사·이사) 선출을 위한 총회 현장은 미묘하게 달라진 시공사 판도를 보여주기에 충분했다. 찰나의 판단 착오로 갈 길 잃은 GS건설의 셈법이 더욱 복잡해졌다. 집행부와 GS건설이 엇박자를 내기 시작한 건, 시공사 선정계획(안)을 둘러싼 '보이지 않는 기싸움'이 단초로 작용했다는 분석이다. 예정가격(평당 공사비 730만원)의 적정성을 두고 양쪽 입장차는 날로 커져만 갔다. 공사규모·핵심입지 등 내재된 자신감을 바탕으로, 조합은 뜻을 굽히지 않았다. 삼성물산은 상황을 인지하고 일찌감치 포기 수순으로 돌아선 반면, GS건설은 조합과의 정면 대치를 택하는 국면으로 전환했다. 현재 GS건설은 두 차례 경고를 받은 상황이다. 한번 더 받으면 아웃이다. 홍보공영제 위반 사유는 카톡방 개설과 인근 공인중개사 규합이다. 동작구청과의 갈등, 사업 지연을 명분으로 활동을 개시한 비상대책위원회(조합 정상화 위원회)를 후방 지원해